婁云林很忙。早在1月下旬，他的工作日程表就已經(jīng)排到春節(jié)后。
作為杭州航特物業(yè)服務(wù)評(píng)估監(jiān)理有限公司的負(fù)責(zé)人，最近找他做物業(yè)第三方承接查驗(yàn)的小區(qū)特別多。在他的辦公室里，有一塊承接查驗(yàn)每周更新表，記者看到，自1月份以來(lái)，已經(jīng)有聞堰街道、春江悅茗、春和錢(qián)塘、信義坊、萬(wàn)家星城、武林壹號(hào)、名城公寓、尚景水岸、江南國(guó)際城等20多個(gè)小區(qū)委托查驗(yàn)。
很多人可能對(duì)物業(yè)承接查驗(yàn)有點(diǎn)陌生。其實(shí)，就像新房交付后業(yè)主都會(huì)找驗(yàn)房師來(lái)給房子做一次“體檢”，物業(yè)承接查驗(yàn)，則是業(yè)委會(huì)找第三方公司來(lái)給小區(qū)共用部位及共用設(shè)施設(shè)備做一次“體檢”。
1月27日下午，我們跟著婁云林，跑了三個(gè)正在做承接查驗(yàn)的小區(qū)。
消防無(wú)小事——
樓頂水箱無(wú)水，噴淋泵無(wú)法自動(dòng)啟動(dòng)
我們?nèi)サ牡谝徽臼俏挥阱X(qián)江世紀(jì)城板塊的一個(gè)次新房小區(qū)。該小區(qū)交付將近2年，前不久剛剛成立了第一屆業(yè)委會(huì)。業(yè)委會(huì)上任后，第一件事就是聘請(qǐng)航特來(lái)給小區(qū)做一次全面體檢，“摸清家底”。
婁云林說(shuō)，這個(gè)小區(qū)的物業(yè)承接查驗(yàn)已經(jīng)持續(xù)了好幾天。因?yàn)槲飿I(yè)查驗(yàn)的內(nèi)容很多，包括物業(yè)資料、電梯、消防、智能化中控、給排水、公共部位、公共設(shè)施設(shè)備、綠化工程等多方面查驗(yàn)，一天肯定是不夠的。
這天，該小區(qū)的重點(diǎn)查驗(yàn)內(nèi)容是消防。
我們首先來(lái)到小區(qū)微型消防站監(jiān)控室，查看火災(zāi)報(bào)警系統(tǒng)的集中報(bào)警器是否完備。監(jiān)控室里，火災(zāi)集中報(bào)警器各項(xiàng)按鈕、開(kāi)關(guān)工作正常，標(biāo)識(shí)信號(hào)齊全，顯示器完好，打印機(jī)正常。
航特的消防查驗(yàn)工程師毛師傅手里拿著一根長(zhǎng)桿子狀的物件，毛師傅說(shuō)，這個(gè)杠子的正式名稱(chēng)叫“煙槍”，是用來(lái)測(cè)試火災(zāi)報(bào)警系統(tǒng)探測(cè)器是否有效的。在4幢18層，毛師傅舉起煙槍?zhuān)聪聵尡陌粹o，只見(jiàn)槍頭上開(kāi)始散發(fā)出煙霧，槍頭碰觸到樓道頂部安裝的煙霧探頭，探頭開(kāi)始發(fā)出警報(bào)，“這說(shuō)明這里的煙霧探頭是完好有效的。”
隨后，我們來(lái)到4幢的樓頂檢查樓頂水箱。水箱很高，需要爬好幾道鋼梯才能上去。毛師傅身手敏捷，很快就上到了水箱頂部，“這個(gè)水箱里沒(méi)有水！”毛師傅大叫了一聲。樓頂水箱無(wú)水乃消防大忌，因?yàn)楦邔訕欠堪l(fā)生火災(zāi)，消防員往往需要就近用樓頂水箱里的水來(lái)救急。“這個(gè)問(wèn)題很?chē)?yán)重，建議物業(yè)立即排查管網(wǎng)是否存在漏水情況，并及時(shí)補(bǔ)水。”
在小區(qū)的消防泵房，也發(fā)現(xiàn)了一些比較嚴(yán)重的消防隱患。其中水池液位顯示器出現(xiàn)故障，水池水位不足；噴淋泵則處于手動(dòng)狀態(tài)，并且遠(yuǎn)程無(wú)法啟動(dòng)，“這意味著發(fā)生緊急情況時(shí)，噴淋泵無(wú)法自動(dòng)遠(yuǎn)程增壓，水出不來(lái)，也是個(gè)大隱患。”
毛師傅和隨行的小區(qū)物業(yè)工程人員將消防查驗(yàn)過(guò)程中的這些細(xì)節(jié)都仔細(xì)地拍了照片并記錄下來(lái)。這些都會(huì)在查驗(yàn)結(jié)束后，形成一份詳實(shí)的查驗(yàn)報(bào)告，交給業(yè)委會(huì)。
電梯查驗(yàn)是個(gè)技術(shù)活——
查驗(yàn)一臺(tái)電梯至少需要1小時(shí)
結(jié)束了第一個(gè)小區(qū)的消防查驗(yàn)后，第二站，我們?nèi)サ氖浅俏魑慕虆^(qū)一個(gè)交付十多年的老小區(qū)郡楓華庭。
郡楓華庭去年剛剛換了物業(yè)。新老物業(yè)交接之前，新物業(yè)通常希望能聘請(qǐng)第三方做物業(yè)查驗(yàn)，一旦發(fā)現(xiàn)了問(wèn)題，可以敦促老物業(yè)解決掉，新物業(yè)就可以在沒(méi)有“歷史遺留包袱”的情況下放心接手。
郡楓華庭這天的查驗(yàn)重點(diǎn)是電梯。電梯各部件是否好壞，關(guān)系著電梯是否正常安全運(yùn)行，但是電梯查驗(yàn)的部件很多，需要一個(gè)專(zhuān)業(yè)的團(tuán)隊(duì)來(lái)查驗(yàn)監(jiān)理。
電梯查驗(yàn)工程師宋師傅將電梯設(shè)置到“JX”狀態(tài)，這是“檢修”兩字的首字母。當(dāng)業(yè)主們看到電梯出現(xiàn)這個(gè)字眼，就知道該電梯暫時(shí)不能使用。宋師傅將電梯停在半層樓的位置，檢查抱閘系統(tǒng)、曳引機(jī)、機(jī)房、配電柜、轎廂、轎門(mén)、層門(mén)、底坑、運(yùn)行功能、井道和轎頂傳感器等等。
婁云林說(shuō)，電梯查驗(yàn)是物業(yè)承接查驗(yàn)中技術(shù)門(mén)檻最高的一項(xiàng)內(nèi)容，“電梯查驗(yàn)工程師通常需要有在特種設(shè)備檢測(cè)機(jī)構(gòu)工作的經(jīng)歷，實(shí)際操作過(guò)電梯的安裝、維修、大修等不同階段的檢修檢測(cè)工作，這樣的技術(shù)人員，全杭州都不多。”此外，因?yàn)椴轵?yàn)電梯需要爬上爬下，年紀(jì)太大的人體力吃不消，因此電梯查驗(yàn)工程師必須還得是年富力強(qiáng)的人。
電梯查驗(yàn)特別費(fèi)時(shí)間，需要一層樓一層樓的停下來(lái)檢驗(yàn)。婁云林說(shuō)，通常查驗(yàn)一臺(tái)電梯至少花費(fèi)1個(gè)多小時(shí)，而且查驗(yàn)電梯必須選在非高峰時(shí)期，也就是上午9點(diǎn)鐘到下午4點(diǎn)鐘之間，因?yàn)?點(diǎn)后就會(huì)有很多業(yè)主陸續(xù)下班回家，電梯使用頻率就高了。如果一個(gè)小區(qū)規(guī)模較大，有近百臺(tái)電梯，那光電梯查驗(yàn)這塊就至少要耗費(fèi)一個(gè)多星期。
共用部分設(shè)施查驗(yàn)——
外表光鮮的樓盤(pán)，內(nèi)部工程可能很粗糙
從郡楓華庭出來(lái)后，我們直奔拱墅區(qū)申花板塊的一個(gè)次新盤(pán)。
這個(gè)小區(qū)也是業(yè)委會(huì)剛成立不久，目前業(yè)委會(huì)從物業(yè)手中拿到了物業(yè)資料，委托航特來(lái)做查驗(yàn)。
因?yàn)槭谴涡路浚^(qū)的外立面看上去整潔光鮮，但是在地下室查驗(yàn)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備時(shí)，查出了不少大問(wèn)題——
小區(qū)地下車(chē)庫(kù)入口的墻壁，有不少注漿修補(bǔ)的痕跡，這說(shuō)明這里墻壁曾經(jīng)存在滲水情況。來(lái)到地下車(chē)庫(kù)里面，過(guò)道地面出現(xiàn)了兩條長(zhǎng)達(dá)十多米的裂縫，雖然經(jīng)過(guò)后期修補(bǔ)，但是依然觸目驚心。而最讓人心有余悸的是地下車(chē)庫(kù)里有一個(gè)集水井的井蓋被放置在旁邊，沒(méi)有蓋上，“如果有小孩在這里奔跑，一不小心掉下去就太危險(xiǎn)了！”至于集水井蓋為何被挪動(dòng)到旁邊，是因?yàn)榍鍧嵐と苏谕系�，圖方便往集水井里倒水，“這個(gè)操作太不規(guī)范了。”
此外，地下車(chē)庫(kù)的不少車(chē)位設(shè)置在過(guò)道位置，“這些通常都是非標(biāo)車(chē)位，也就是開(kāi)發(fā)商在竣工報(bào)備的規(guī)劃設(shè)計(jì)圖紙之外，自行劃出來(lái)的車(chē)位。這些非標(biāo)車(chē)位侵犯了全體業(yè)主的公共利益。”
婁云林表示，這個(gè)小區(qū)的查驗(yàn)很有代表性。首先，因?yàn)槭谴涡路�，這些公共部位查驗(yàn)出來(lái)的工程質(zhì)量問(wèn)題還在開(kāi)發(fā)商的保修期內(nèi)，因此開(kāi)發(fā)商有責(zé)任把這些問(wèn)題都徹底解決，省卻了后期業(yè)主們的奔波；其次，地下車(chē)庫(kù)查出來(lái)的非標(biāo)車(chē)位，嚴(yán)格說(shuō)來(lái)其產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主，開(kāi)發(fā)商當(dāng)初以30~40萬(wàn)元/個(gè)的價(jià)格銷(xiāo)售，業(yè)委會(huì)可以起訴追討回這筆收入。
來(lái)源：錢(qián)江晚報(bào)
