01
“都在說‘杭州二手房行情冷下來了’，那現(xiàn)在是不是不應(yīng)該接盤？”
奔波在改善路上的小丁，近來很是糾結(jié)。
上半個月，要不是遇上房東臨時漲價，城南的房子差點就下定金了。那時，樓市行情一片向好，日成交更是時不時沖上400套，看得他分外緊張，生怕錯過上車低點。
到了下半個月，畫風(fēng)突變，各路消息直指：杭州二手房沖高回落。
看最近半個月杭州的帶看量，的確環(huán)比上月下降了不少。本周一日成交量沖高415套后，又連續(xù)兩天徘徊在300套上下。
這行情震蕩，簡直比3歲小孩變臉還快，讓小丁一時摸不著頭腦，究竟該聽誰的？
身為買家，他當(dāng)然希望二手房越冷越好。可這半個月看房下來，好些小區(qū)低價房源一天天減少，而戶型、樓層稍好點的，房東價格又咬得特別緊，砍不下來。
難道杭州的小陽春，就這樣短命地戛然而止了？
02
我覺得可能小陽春來之不易，大家都有一些太敏感了。一兩天的數(shù)據(jù)變化，就心慌意亂、眾口爍金，把小漩渦渲染成大趨勢。
的確，近段時間杭州的二手帶看量顯著下滑；而帶看量少了，接下來必然是成交減少。
那么帶看量下降的原因是什么呢？
首先，2月二手行情的突然回暖，其實從去年底“全民陽過”后積壓下來3個月的單子集中爆發(fā)，是一種“非正常”狀態(tài)。
現(xiàn)在積壓的單子都簽完了，帶看成交回到“常態(tài)”，環(huán)比下降理所當(dāng)然。
我們要看到的是，同比去年3月，杭州二手房無論日成交還是帶看，仍然是顯著上漲的，情況并沒那么悲觀。
其次，近期有一波不小的“紅盤潮”，嚴(yán)重分流了某些板塊的二手客戶。
比如申花板塊，800多套大戶型的馥香園，3個月內(nèi)連開4次清盤，再加上杭曜置地中心也連場加推，直接把周邊次新的成交干趴了。
還有IFC、潮觀攬月、江斕映象府、桂香園、閑湖城……吸收了市面上絕大多數(shù)火力。
能打新絕對不接二手，這是如今主流共識。
最后一點，不得不承認(rèn)，杭州市面上”持幣待接盤“的二手買家儲備還是太少了。
經(jīng)過2月這一波兇猛成交，最著急買的大部分買了，可撿的超低價房源也少了，成交自然更難了。新韭菜的成長需要時間，只能先中場休息。
分析下來，第一二點都不是大問題，真正需要擔(dān)憂的是第三點：韭菜不夠了。
03
如果因為這點波動，杭州的小陽春就告結(jié)束，行情重新掉頭向下，我敢說：那樓市萬劫不復(fù)，起步陰跌5年，因為信心徹底崩了。
但你懂的，管理者不會允許這種情況發(fā)生。后手正在紛紛來的路上。
上周，杭州發(fā)布戶籍制度改革征求意見稿，大專也可落戶。一旦意見稿通過，一大波新杭州人可落戶杭州，并獲得購房資格。
這些新杭州人，既可以搖新房，也能買二手房，為樓市及時補(bǔ)充新鮮血液。
新一輪大拆遷也如火如荼地開展 。涉及余杭、臨平、蕭山多個鎮(zhèn)街，速度快的已經(jīng)著手拆遷。規(guī)模雖不及2015年，也將激發(fā)出大量購買力。
不止是地方政府，中央層面的金融工具也在添柴加火。
3月17日，中國人民銀行發(fā)布公告，今年首次降準(zhǔn)將于3月27日啟動，降低金融機(jī)構(gòu)存款準(zhǔn)備金率0.25個百分點，釋放約5500億流動性。
央行在超額續(xù)作MLF投放中長期資金后又全面降準(zhǔn)，超出市場預(yù)期；預(yù)計到三季度，還有一輪降準(zhǔn)+降息。
這一只又一只“看得見的手”，都必將在一兩個月后展現(xiàn)它對樓市的影響力。
如果熱度還不行，那就從工具箱里再掏幾只。杭州目前仍是二線城市中調(diào)控最嚴(yán)的之一，進(jìn)一步寬松空間很大，比如增值稅滿二唯一去掉“唯一”。
另一方面，雖然二手帶看量在下降，熱門紅盤中簽率卻在急速走低。
加上接下來留在場上的紅盤十分稀少，即將加推的杭曜置地中心已發(fā)出“限售”警告，套數(shù)同樣的不多的望翠藍(lán)庭、月賦杭承府等，也都有可能限售。
搖中難度急劇增加的新房，接下來會倒逼一部分改善家庭，到二手市場尋找機(jī)會。
此外，今年杭州還有一個最大的X因素——9月召開的亞運(yùn)會，杭州多個區(qū)域?qū)⑼９ぁ＿@意味著，在那前后的兩三個月里，杭州將無新房可搖。
在這3個月里急需改善的一些家庭，或許也會饑渴地選擇二手房為替代品。
04
不得不說，中國樓市究其實還是一個政策市。
一些人口凈流出的北方大城市，的確已是“扶不起的阿斗”；但人口凈流入的長三角和珠三角大城市，大多數(shù)還是能“給點陽光就燦爛”。
在今年外貿(mào)艱難、消費不振的背景下，房地產(chǎn)在經(jīng)濟(jì)中的支柱作用再一次被明確提及。
而杭州作為一個土地財政依賴度很高的城市，更需要有活力的樓市不斷為地鐵、公園和各種大基建輸血。
在政府意志和多個政策的合力下，今年亞運(yùn)會前，杭州二手房市場熱度大概率還會創(chuàng)新高。
只要你相信杭州的活力，相信浙江民間財富的底蘊(yùn)，相信中國經(jīng)濟(jì)的韌性。
或許，現(xiàn)在正是今年買二手房的一個不錯窗口期。
類似幸福里、和光塵樾、御虹府和天匯等優(yōu)質(zhì)次新房，目前依然“只跑量不漲價”，再折算早先的得房率，成交價接近“新房+利息稅費”，已頗具性價比。
由于對后市看不明朗，也仍然有大量超低價甩賣的“筍盤”在繼續(xù)上架，值得撿漏。
或許年底時回過頭看，3月杭州二手房的“中場休息”，就像去年底杭州紅盤短暫的“高中簽率”窗口期，稍縱即逝，抓住時機(jī)很重要。
想想看，慶樾上府隨到隨買，江月望云輕松撿漏的好日子，下一次等到會是什么時候？
我一貫主張，在全民樂觀時要保持一點敬畏；而全民悲觀時，也要早于“情緒底”發(fā)現(xiàn)“市場底”。短期市場由供需決定，更由預(yù)期決定。
有時候，三根陽線改變信仰，就這么簡單。
來源：層樓
