01
“都在說(shuō)‘杭州二手房行情冷下來(lái)了’，那現(xiàn)在是不是不應(yīng)該接盤(pán)？”
奔波在改善路上的小丁，近來(lái)很是糾結(jié)。
上半個(gè)月，要不是遇上房東臨時(shí)漲價(jià)，城南的房子差點(diǎn)就下定金了。那時(shí)，樓市行情一片向好，日成交更是時(shí)不時(shí)沖上400套，看得他分外緊張，生怕錯(cuò)過(guò)上車(chē)低點(diǎn)。
到了下半個(gè)月，畫(huà)風(fēng)突變，各路消息直指：杭州二手房沖高回落。
看最近半個(gè)月杭州的帶看量，的確環(huán)比上月下降了不少。本周一日成交量沖高415套后，又連續(xù)兩天徘徊在300套上下。
這行情震蕩，簡(jiǎn)直比3歲小孩變臉還快，讓小丁一時(shí)摸不著頭腦，究竟該聽(tīng)誰(shuí)的？
身為買(mǎi)家，他當(dāng)然希望二手房越冷越好。可這半個(gè)月看房下來(lái)，好些小區(qū)低價(jià)房源一天天減少，而戶型、樓層稍好點(diǎn)的，房東價(jià)格又咬得特別緊，砍不下來(lái)。
難道杭州的小陽(yáng)春，就這樣短命地戛然而止了？
02
我覺(jué)得可能小陽(yáng)春來(lái)之不易，大家都有一些太敏感了。一兩天的數(shù)據(jù)變化，就心慌意亂、眾口爍金，把小漩渦渲染成大趨勢(shì)。
的確，近段時(shí)間杭州的二手帶看量顯著下滑；而帶看量少了，接下來(lái)必然是成交減少。
那么帶看量下降的原因是什么呢？
首先，2月二手行情的突然回暖，其實(shí)從去年底“全民陽(yáng)過(guò)”后積壓下來(lái)3個(gè)月的單子集中爆發(fā)，是一種“非正常”狀態(tài)。
現(xiàn)在積壓的單子都簽完了，帶看成交回到“常態(tài)”，環(huán)比下降理所當(dāng)然。
我們要看到的是，同比去年3月，杭州二手房無(wú)論日成交還是帶看，仍然是顯著上漲的，情況并沒(méi)那么悲觀。
其次，近期有一波不小的“紅盤(pán)潮”，嚴(yán)重分流了某些板塊的二手客戶。
比如申花板塊，800多套大戶型的馥香園，3個(gè)月內(nèi)連開(kāi)4次清盤(pán)，再加上杭曜置地中心也連場(chǎng)加推，直接把周邊次新的成交干趴了。
還有IFC、潮觀攬?jiān)�、江斕映象府、桂香園、閑湖城……吸收了市面上絕大多數(shù)火力。
能打新絕對(duì)不接二手，這是如今主流共識(shí)。
最后一點(diǎn)，不得不承認(rèn)，杭州市面上”持幣待接盤(pán)“的二手買(mǎi)家儲(chǔ)備還是太少了。
經(jīng)過(guò)2月這一波兇猛成交，最著急買(mǎi)的大部分買(mǎi)了，可撿的超低價(jià)房源也少了，成交自然更難了。新韭菜的成長(zhǎng)需要時(shí)間，只能先中場(chǎng)休息。
分析下來(lái)，第一二點(diǎn)都不是大問(wèn)題，真正需要擔(dān)憂的是第三點(diǎn)：韭菜不夠了。
03
如果因?yàn)檫@點(diǎn)波動(dòng)，杭州的小陽(yáng)春就告結(jié)束，行情重新掉頭向下，我敢說(shuō)：那樓市萬(wàn)劫不復(fù)，起步陰跌5年，因?yàn)樾判膹氐妆懒恕?/div>
但你懂的，管理者不會(huì)允許這種情況發(fā)生。后手正在紛紛來(lái)的路上。
上周，杭州發(fā)布戶籍制度改革征求意見(jiàn)稿，大專(zhuān)也可落戶。一旦意見(jiàn)稿通過(guò)，一大波新杭州人可落戶杭州，并獲得購(gòu)房資格。
這些新杭州人，既可以搖新房，也能買(mǎi)二手房，為樓市及時(shí)補(bǔ)充新鮮血液。
新一輪大拆遷也如火如荼地開(kāi)展 。涉及余杭、臨平、蕭山多個(gè)鎮(zhèn)街，速度快的已經(jīng)著手拆遷。規(guī)模雖不及2015年，也將激發(fā)出大量購(gòu)買(mǎi)力。
不止是地方政府，中央層面的金融工具也在添柴加火。
3月17日，中國(guó)人民銀行發(fā)布公告，今年首次降準(zhǔn)將于3月27日啟動(dòng)，降低金融機(jī)構(gòu)存款準(zhǔn)備金率0.25個(gè)百分點(diǎn)，釋放約5500億流動(dòng)性。
央行在超額續(xù)作MLF投放中長(zhǎng)期資金后又全面降準(zhǔn)，超出市場(chǎng)預(yù)期；預(yù)計(jì)到三季度，還有一輪降準(zhǔn)+降息。
這一只又一只“看得見(jiàn)的手”，都必將在一兩個(gè)月后展現(xiàn)它對(duì)樓市的影響力。
如果熱度還不行，那就從工具箱里再掏幾只。杭州目前仍是二線城市中調(diào)控最嚴(yán)的之一，進(jìn)一步寬松空間很大，比如增值稅滿二唯一去掉“唯一”。
另一方面，雖然二手帶看量在下降，熱門(mén)紅盤(pán)中簽率卻在急速走低。
加上接下來(lái)留在場(chǎng)上的紅盤(pán)十分稀少，即將加推的杭曜置地中心已發(fā)出“限售”警告，套數(shù)同樣的不多的望翠藍(lán)庭、月賦杭承府等，也都有可能限售。
搖中難度急劇增加的新房，接下來(lái)會(huì)倒逼一部分改善家庭，到二手市場(chǎng)尋找機(jī)會(huì)。
此外，今年杭州還有一個(gè)最大的X因素——9月召開(kāi)的亞運(yùn)會(huì)，杭州多個(gè)區(qū)域?qū)⑼９ぁ＿@意味著，在那前后的兩三個(gè)月里，杭州將無(wú)新房可搖。
在這3個(gè)月里急需改善的一些家庭，或許也會(huì)饑渴地選擇二手房為替代品。
04
不得不說(shuō)，中國(guó)樓市究其實(shí)還是一個(gè)政策市。
一些人口凈流出的北方大城市，的確已是“扶不起的阿斗”；但人口凈流入的長(zhǎng)三角和珠三角大城市，大多數(shù)還是能“給點(diǎn)陽(yáng)光就燦爛”。
在今年外貿(mào)艱難、消費(fèi)不振的背景下，房地產(chǎn)在經(jīng)濟(jì)中的支柱作用再一次被明確提及。
而杭州作為一個(gè)土地財(cái)政依賴(lài)度很高的城市，更需要有活力的樓市不斷為地鐵、公園和各種大基建輸血。
在政府意志和多個(gè)政策的合力下，今年亞運(yùn)會(huì)前，杭州二手房市場(chǎng)熱度大概率還會(huì)創(chuàng)新高。
只要你相信杭州的活力，相信浙江民間財(cái)富的底蘊(yùn)，相信中國(guó)經(jīng)濟(jì)的韌性。
或許，現(xiàn)在正是今年買(mǎi)二手房的一個(gè)不錯(cuò)窗口期。
類(lèi)似幸福里、和光塵樾、御虹府和天匯等優(yōu)質(zhì)次新房，目前依然“只跑量不漲價(jià)”，再折算早先的得房率，成交價(jià)接近“新房+利息稅費(fèi)”，已頗具性價(jià)比。
由于對(duì)后市看不明朗，也仍然有大量超低價(jià)甩賣(mài)的“筍盤(pán)”在繼續(xù)上架，值得撿漏。
或許年底時(shí)回過(guò)頭看，3月杭州二手房的“中場(chǎng)休息”，就像去年底杭州紅盤(pán)短暫的“高中簽率”窗口期，稍縱即逝，抓住時(shí)機(jī)很重要。
想想看，慶樾上府隨到隨買(mǎi)，江月望云輕松撿漏的好日子，下一次等到會(huì)是什么時(shí)候？
我一貫主張，在全民樂(lè)觀時(shí)要保持一點(diǎn)敬畏；而全民悲觀時(shí)，也要早于“情緒底”發(fā)現(xiàn)“市場(chǎng)底”。短期市場(chǎng)由供需決定，更由預(yù)期決定。
有時(shí)候，三根陽(yáng)線改變信仰，就這么簡(jiǎn)單。
來(lái)源：層樓
