改善購(gòu)房者的新選項(xiàng)：租房竟然不比買(mǎi)房差？
01一套租賃房源讓一位購(gòu)房者放棄了置換二手房的心思
為了“既要，又要，還要”，多少家庭不得已考慮入手一套二手房。 老沈手上有兩套房子，一套老破小學(xué)區(qū)房，一套遠(yuǎn)郊次新房�，F(xiàn)在，距離孩子上學(xué)時(shí)間越來(lái)越近，一家人在遠(yuǎn)郊板塊居住明顯不合適，住在老破小里又不舒服。
從年初開(kāi)始，老沈就在想，要不要把手上房子都賣(mài)了，拿全部的錢(qián)去置換一套次新學(xué)區(qū)房。但看著次新房的價(jià)格，老沈又實(shí)在有些不甘心，有這個(gè)錢(qián)，還是想搖新房啊。
不過(guò)最近，老沈非常興奮地告訴我，他找到辦法了。 “我打算先把我那套次新房賣(mài)了，騰出房票慢慢去搖改善新房。孩子上學(xué)就用那套老破小的名額，住房的話，這幾年打算先租房過(guò)渡一下好了。” 原來(lái)，老沈的老破小附近一個(gè)小區(qū)自持租賃房源快招租了。在找人詳細(xì)了解之后，他準(zhǔn)備租一套房子。
說(shuō)起這個(gè)自持租賃房源，老沈簡(jiǎn)直停不下來(lái)：“雖然是租房，但園區(qū)也是能和別的業(yè)主共享的，會(huì)所、公共設(shè)施都能用，也不用怕暴雷跑路。” 其實(shí)，我是知道現(xiàn)在很多房企都在涉足長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)的。但確實(shí)沒(méi)想到，老沈會(huì)給出這么高的評(píng)價(jià)。
一套租賃的房子，就讓老沈放棄買(mǎi)二手房了！為什么？
02租房的好處，比你想象的更多
都說(shuō)在杭州改善無(wú)望，新房屢搖不中，迫不得已去買(mǎi)二手房�，F(xiàn)在看來(lái)，老沈倒是提供了一種新思路：租房，然后拿房票慢慢打新。
以濱江暖屋上品華庭為例，一套使用面積約137㎡的房子，租金＋服務(wù)費(fèi)約2萬(wàn)/月左右。一年租金24萬(wàn)，三年72萬(wàn)。 按照目前南星橋的掛牌價(jià)，一套建筑面積約140㎡，總價(jià)需要將近2400萬(wàn)。按照首付6層來(lái)算，需要1440萬(wàn)。
如果拿這筆錢(qián)用來(lái)理財(cái)，以4%利率計(jì)算，一年可獲得收益57.6萬(wàn)。這筆錢(qián)拿來(lái)租房，可以住地很舒服了。若是考慮自住，不如慢慢搖新房，期間完全可以先租房。
再比如首開(kāi)東城金茂府，一套約122㎡房子，租金+物業(yè)費(fèi)+科技系統(tǒng)能耗費(fèi)，一個(gè)月為14500元，一年租金17.4萬(wàn)。 按照目前該小區(qū)掛牌價(jià)，一套119㎡房子總價(jià)需850萬(wàn)左右。同樣6成首付，需要510萬(wàn)，一年理財(cái)收益20.4萬(wàn)，用來(lái)租房也是綽綽有余。
還有很多購(gòu)房者，手上只有一套房，想要置換，又怕?lián)u不到新房，不敢賣(mài)掉手上的房子。
但現(xiàn)在，只要不涉及學(xué)區(qū)的問(wèn)題，租一套房子，也能解決這個(gè)問(wèn)題。新房限價(jià)，搖號(hào)兩三年也來(lái)得及。
不僅如此，租房還有一個(gè)很大好處，就是能住最新的房子。
現(xiàn)在是上品、首開(kāi)東城金茂府，再過(guò)兩年可能就是江河鳴翠、杭源御潮府等盤(pán)了。每隔幾年就換杭州最新的房子，何樂(lè)而不為呢？
現(xiàn)在，市面上的自持租賃房源已經(jīng)越來(lái)越豐富了，可以充分滿足各種階層的租房需求。
比較平價(jià)的有御江南、翡翠江南、天境福邸、紫雅云邸、尚合府、中建學(xué)成府等等，高端改善的有首開(kāi)東城金茂府、上品華庭等等。
2017年4月24日開(kāi)始，杭州出讓土地實(shí)行“限地價(jià)，競(jìng)自持”的競(jìng)拍規(guī)則。
據(jù)杭州住保房管消息，截至5月底，全市范圍內(nèi)共有206宗涉宅地塊出現(xiàn)競(jìng)自持比例；123宗自持項(xiàng)目已完成房屋備案，房源約1.8萬(wàn)套，面積約168萬(wàn)平方米；29個(gè)項(xiàng)目完成租賃備案，9981套（間）房源已上傳市租賃平臺(tái)。
隨著這些房源的陸續(xù)交付，以及接下來(lái)的土地出讓，杭州未來(lái)自持商品房租賃房源還會(huì)更多。
03開(kāi)發(fā)商長(zhǎng)租公寓的四大優(yōu)勢(shì)
相比分散式長(zhǎng)租公寓和個(gè)人房源，自持商品房長(zhǎng)租公寓的優(yōu)勢(shì)很明顯—— 首先，有開(kāi)發(fā)商品牌做背書(shū)。
目前不乏一些大牌開(kāi)發(fā)商涉足長(zhǎng)租公寓，比較熟悉的就有萬(wàn)科泊寓、龍湖冠寓、濱江暖屋、朗詩(shī)寓、綠城優(yōu)客等等。
不少開(kāi)發(fā)商在杭州都有很多項(xiàng)目，未來(lái)也會(huì)持續(xù)深耕杭州�，F(xiàn)在涉足租賃市場(chǎng)，自然也不會(huì)輕易砸自己的品牌。
第二，房源是開(kāi)發(fā)商自己的，開(kāi)發(fā)商就是一手房東，不怕突然暴雷跑路。
此前長(zhǎng)租公寓暴雷，多是“高價(jià)收低價(jià)租”導(dǎo)致。先以高于市場(chǎng)的價(jià)格收房，再以低于市場(chǎng)的價(jià)格租給租客，對(duì)房東采取季付，但要求房客半年付或一年付。
這些長(zhǎng)租公寓機(jī)構(gòu)，承擔(dān)的是二手房東的角色。這樣的模式，其實(shí)也是變相的杠桿。每租出去一套房子，手里就有了現(xiàn)金流。資金鏈沒(méi)有斷裂的時(shí)候，一切正常。但一旦斷裂，受傷的就是租客和房東。
但現(xiàn)在，房子是開(kāi)發(fā)商的固定資產(chǎn)，在租期沒(méi)有到期之前，租客不必?fù)?dān)心會(huì)被驅(qū)趕。
第三，最關(guān)鍵的一點(diǎn)，開(kāi)發(fā)商的長(zhǎng)租公寓服務(wù)更到位。
比如說(shuō)濱江暖屋，所有自持商品房租賃房源，都沒(méi)有和普通商品房做分隔，租客可以和業(yè)主共享園區(qū)、會(huì)所等配套。
室內(nèi)配套也很齊全，上品華庭作為暖屋最高端版的租賃房源，房間內(nèi)有沙發(fā)茶幾、餐桌餐椅、書(shū)桌書(shū)椅、床、床墊、衣柜、床頭柜、電視、冰箱、洗衣機(jī)、燃?xì)庠睢⒂蜔煓C(jī)、微波爐、中央空調(diào)、熱水器、淋浴房，連吊燈、落地?zé)�、裝飾畫(huà)等也都裝好了。
不僅如此，暖屋還有入戶保潔、快遞轉(zhuǎn)交、寬帶免費(fèi)接入、拼車(chē)組織等傳統(tǒng)服務(wù)，另外不定期組織租戶開(kāi)展互動(dòng)活動(dòng)。這些服務(wù)，有些甚至連園區(qū)業(yè)主都無(wú)法享有。
像聯(lián)發(fā)爾寓桃源項(xiàng)目，雖然園區(qū)是分隔開(kāi)的，但如果是合租房源，也會(huì)有入戶保潔服務(wù)，另外定期會(huì)舉辦一些活動(dòng)。
入住這樣的長(zhǎng)租公寓，不僅省心省事，而且生活還很豐富、便捷。
04租售同權(quán)，是“房住不炒”的利器
租售同權(quán)，是這兩年的熱議話題。去年中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議，又再次強(qiáng)調(diào)了租售同權(quán)。
在我看來(lái)，雖然在學(xué)區(qū)方面沒(méi)辦法完全一致，但在小區(qū)內(nèi)部，杭州有些自持租賃房源已經(jīng)在逐步“租售同權(quán)”了。 杭州市規(guī)劃和自然資源局方面，給出過(guò)回復(fù)：園區(qū)內(nèi)不能分隔，綠化、公建配套等應(yīng)該是整個(gè)小區(qū)共享的。
換句話說(shuō)，租客是可以和業(yè)主一起享有整個(gè)園區(qū)的。再加上不少開(kāi)發(fā)商額外加的服務(wù)，租客享受的生活便捷性和業(yè)主幾乎沒(méi)有差別。
一旦租賃房源的使用價(jià)值，不差于自己買(mǎi)下的商品房，那么租賃就能在一定程度上替代買(mǎi)房，緩解大家的購(gòu)房焦慮和熱情。
在這樣的情況下，沒(méi)有條件購(gòu)房、想盡辦法也要購(gòu)房的情況也就會(huì)大大減少。
另一方面，房地產(chǎn)租賃市場(chǎng)的發(fā)展，其實(shí)也是“房住不炒”的一把利器。非自住需求的購(gòu)房者，也該好好考慮下買(mǎi)房劃不劃算了。
過(guò)去，我們的房子確實(shí)一直在漲，尤其是二手房，漲起來(lái)人神共憤。但目前杭州的二手房?jī)r(jià)，本身就處于一個(gè)高位，很多板塊后期漲幅空間已經(jīng)很難說(shuō)了。
入手一套二手房，如果短期沒(méi)有漲幅，很大可能就需要出租“回血”。 而接下來(lái)杭州的新房，絕大部分都將會(huì)限售。既然房源不能出售，一些房東大概率也會(huì)選擇出租來(lái)薅一點(diǎn)羊毛。
但個(gè)人出租，拿什么和開(kāi)發(fā)商比呢？換成是我的話，在同等租金情況下，肯定會(huì)優(yōu)選自持商品房租賃房源。如果自持商品房租賃房源租金更低，如何選，根本就是毫無(wú)疑問(wèn)的。
確實(shí)，目前市面上的自持商品房租賃房源價(jià)格并不算貴—— 上品華庭一套實(shí)用面積137㎡的房子，月租金在20000元/㎡左右。但是隔壁的壹品，目前一套建筑面積約140㎡的房子，租金為25000元/㎡； 首開(kāi)東城金茂府一套122㎡的房子，月租金14500元/㎡。但同小區(qū)差不多面積的個(gè)人房源，有些差不多也要這個(gè)價(jià)。
當(dāng)租賃收益、買(mǎi)房收益降低，非自住的購(gòu)房需求還值得你追逐嗎？ 當(dāng)然，真正租售同權(quán)的路還很長(zhǎng)，現(xiàn)在的自持商品房租賃房源是開(kāi)始。
來(lái)源：層樓
