近萬套租賃房源陸續(xù)上市，先賣房再搖紅盤也不慌了

為了“既要，又要，還要”，多少家庭不得已考慮入手一套二手房。 老沈手上有兩套房子，一套老破小學(xué)區(qū)房，一套遠郊次新房�，F(xiàn)在，距離孩子上學(xué)時間越來越近，一家人在遠郊板塊居住明顯不合適，住在老破小里又不舒服。 

從年初開始，老沈就在想，要不要把手上房子都賣了，拿全部的錢去置換一套次新學(xué)區(qū)房。但看著次新房的價格，老沈又實在有些不甘心，有這個錢，還是想搖新房啊。 

不過最近，老沈非常興奮地告訴我，他找到辦法了。 “我打算先把我那套次新房賣了，騰出房票慢慢去搖改善新房。孩子上學(xué)就用那套老破小的名額，住房的話，這幾年打算先租房過渡一下好了。” 原來，老沈的老破小附近一個小區(qū)自持租賃房源快招租了。在找人詳細了解之后，他準備租一套房子。 

說起這個自持租賃房源，老沈簡直停不下來：“雖然是租房，但園區(qū)也是能和別的業(yè)主共享的，會所、公共設(shè)施都能用，也不用怕暴雷跑路。” 其實，我是知道現(xiàn)在很多房企都在涉足長租公寓市場的。但確實沒想到，老沈會給出這么高的評價。 

都說在杭州改善無望，新房屢搖不中，迫不得已去買二手房。現(xiàn)在看來，老沈倒是提供了一種新思路：租房，然后拿房票慢慢打新。 

以濱江暖屋上品華庭為例，一套使用面積約137㎡的房子，租金＋服務(wù)費約2萬/月左右。一年租金24萬，三年72萬。 按照目前南星橋的掛牌價，一套建筑面積約140㎡，總價需要將近2400萬。按照首付6層來算，需要1440萬。 

如果拿這筆錢用來理財，以4%利率計算，一年可獲得收益57.6萬。這筆錢拿來租房，可以住地很舒服了。若是考慮自住，不如慢慢搖新房，期間完全可以先租房。

再比如首開東城金茂府，一套約122㎡房子，租金+物業(yè)費+科技系統(tǒng)能耗費，一個月為14500元，一年租金17.4萬。 按照目前該小區(qū)掛牌價，一套119㎡房子總價需850萬左右。同樣6成首付，需要510萬，一年理財收益20.4萬，用來租房也是綽綽有余。

還有很多購房者，手上只有一套房，想要置換，又怕?lián)u不到新房，不敢賣掉手上的房子。 

但現(xiàn)在，只要不涉及學(xué)區(qū)的問題，租一套房子，也能解決這個問題。新房限價，搖號兩三年也來得及。 

不僅如此，租房還有一個很大好處，就是能住最新的房子。 

現(xiàn)在是上品、首開東城金茂府，再過兩年可能就是江河鳴翠、杭源御潮府等盤了。每隔幾年就換杭州最新的房子，何樂而不為呢？ 

現(xiàn)在，市面上的自持租賃房源已經(jīng)越來越豐富了，可以充分滿足各種階層的租房需求。 

比較平價的有御江南、翡翠江南、天境福邸、紫雅云邸、尚合府、中建學(xué)成府等等，高端改善的有首開東城金茂府、上品華庭等等。

2017年4月24日開始，杭州出讓土地實行“限地價，競自持”的競拍規(guī)則。 

據(jù)杭州住保房管消息，截至5月底，全市范圍內(nèi)共有206宗涉宅地塊出現(xiàn)競自持比例；123宗自持項目已完成房屋備案，房源約1.8萬套，面積約168萬平方米；29個項目完成租賃備案，9981套（間）房源已上傳市租賃平臺。 

隨著這些房源的陸續(xù)交付，以及接下來的土地出讓，杭州未來自持商品房租賃房源還會更多。 

相比分散式長租公寓和個人房源，自持商品房長租公寓的優(yōu)勢很明顯—— 首先，有開發(fā)商品牌做背書。 

目前不乏一些大牌開發(fā)商涉足長租公寓，比較熟悉的就有萬科泊寓、龍湖冠寓、濱江暖屋、朗詩寓、綠城優(yōu)客等等。 

不少開發(fā)商在杭州都有很多項目，未來也會持續(xù)深耕杭州。現(xiàn)在涉足租賃市場，自然也不會輕易砸自己的品牌。

第二，房源是開發(fā)商自己的，開發(fā)商就是一手房東，不怕突然暴雷跑路。 

此前長租公寓暴雷，多是“高價收低價租”導(dǎo)致。先以高于市場的價格收房，再以低于市場的價格租給租客，對房東采取季付，但要求房客半年付或一年付。 

這些長租公寓機構(gòu)，承擔的是二手房東的角色。這樣的模式，其實也是變相的杠桿。每租出去一套房子，手里就有了現(xiàn)金流。資金鏈沒有斷裂的時候，一切正常。但一旦斷裂，受傷的就是租客和房東。 

但現(xiàn)在，房子是開發(fā)商的固定資產(chǎn)，在租期沒有到期之前，租客不必擔心會被驅(qū)趕。 

比如說濱江暖屋，所有自持商品房租賃房源，都沒有和普通商品房做分隔，租客可以和業(yè)主共享園區(qū)、會所等配套。 

室內(nèi)配套也很齊全，上品華庭作為暖屋最高端版的租賃房源，房間內(nèi)有沙發(fā)茶幾、餐桌餐椅、書桌書椅、床、床墊、衣柜、床頭柜、電視、冰箱、洗衣機、燃氣灶、油煙機、微波爐、中央空調(diào)、熱水器、淋浴房，連吊燈、落地?zé)�、裝飾畫等也都裝好了。

不僅如此，暖屋還有入戶保潔、快遞轉(zhuǎn)交、寬帶免費接入、拼車組織等傳統(tǒng)服務(wù)，另外不定期組織租戶開展互動活動。這些服務(wù)，有些甚至連園區(qū)業(yè)主都無法享有。 

像聯(lián)發(fā)爾寓桃源項目，雖然園區(qū)是分隔開的，但如果是合租房源，也會有入戶保潔服務(wù)，另外定期會舉辦一些活動。 

04租售同權(quán)，是“房住不炒”的利器

租售同權(quán)，是這兩年的熱議話題。去年中央經(jīng)濟工作會議，又再次強調(diào)了租售同權(quán)。 

在我看來，雖然在學(xué)區(qū)方面沒辦法完全一致，但在小區(qū)內(nèi)部，杭州有些自持租賃房源已經(jīng)在逐步“租售同權(quán)”了。 杭州市規(guī)劃和自然資源局方面，給出過回復(fù)：園區(qū)內(nèi)不能分隔，綠化、公建配套等應(yīng)該是整個小區(qū)共享的。

換句話說，租客是可以和業(yè)主一起享有整個園區(qū)的。再加上不少開發(fā)商額外加的服務(wù)，租客享受的生活便捷性和業(yè)主幾乎沒有差別。

一旦租賃房源的使用價值，不差于自己買下的商品房，那么租賃就能在一定程度上替代買房，緩解大家的購房焦慮和熱情。 

在這樣的情況下，沒有條件購房、想盡辦法也要購房的情況也就會大大減少。 

另一方面，房地產(chǎn)租賃市場的發(fā)展，其實也是“房住不炒”的一把利器。非自住需求的購房者，也該好好考慮下買房劃不劃算了。 

過去，我們的房子確實一直在漲，尤其是二手房，漲起來人神共憤。但目前杭州的二手房價，本身就處于一個高位，很多板塊后期漲幅空間已經(jīng)很難說了。 

入手一套二手房，如果短期沒有漲幅，很大可能就需要出租“回血”。 而接下來杭州的新房，絕大部分都將會限售。既然房源不能出售，一些房東大概率也會選擇出租來薅一點羊毛。 

但個人出租，拿什么和開發(fā)商比呢？換成是我的話，在同等租金情況下，肯定會優(yōu)選自持商品房租賃房源。如果自持商品房租賃房源租金更低，如何選，根本就是毫無疑問的。 

確實，目前市面上的自持商品房租賃房源價格并不算貴—— 上品華庭一套實用面積137㎡的房子，月租金在20000元/㎡左右。但是隔壁的壹品，目前一套建筑面積約140㎡的房子，租金為25000元/㎡； 首開東城金茂府一套122㎡的房子，月租金14500元/㎡。但同小區(qū)差不多面積的個人房源，有些差不多也要這個價。

當租賃收益、買房收益降低，非自住的購房需求還值得你追逐嗎？ 當然，真正租售同權(quán)的路還很長，現(xiàn)在的自持商品房租賃房源是開始。