法拍房，是指被法院強(qiáng)制執(zhí)行拍賣(mài)的房子，其成交價(jià)格通常低于市場(chǎng)價(jià)，讓部分購(gòu)房者在法拍房市場(chǎng)成功“撿漏“。由于早期法拍房不受限購(gòu)政策約束，近幾年逐步進(jìn)入大眾視野。2020年以來(lái)，法拍房掛拍量出現(xiàn)增多趨勢(shì)，其房源也逐步被大眾所接受，成交量、溢價(jià)率均有不同程度的提升。
法拍房掛牌數(shù)量大幅度增加
成交數(shù)量增加不明顯
根據(jù)中指法拍數(shù)據(jù)庫(kù)監(jiān)測(cè)，截至2023年12月，全國(guó)法拍市場(chǎng)掛拍各類(lèi)法拍房源79.6萬(wàn)套，相比2022年的58.3萬(wàn)套增長(zhǎng)了36.7%，法拍房市場(chǎng)供給端升溫顯著。掛拍絕對(duì)量大幅增加21.4萬(wàn)套，但成交拍品數(shù)量14.9萬(wàn)套，較2022年全年僅增加2.02萬(wàn)套，成交總金額3004.1億元，基本與上一年持平。
從掛拍物業(yè)類(lèi)型來(lái)看，住宅、商業(yè)為法拍房主流，二者合計(jì)占總拍賣(mài)套數(shù)超過(guò)77%。其中，住宅2023年掛拍量38.9萬(wàn)套，占總體48.9%，絕對(duì)量增加11.7萬(wàn)套，法拍住宅掛拍市場(chǎng)份額進(jìn)一步擴(kuò)大。
2023年杭州法拍房的掛拍數(shù)量為2910件，成交數(shù)量為1682件，成交率為57.8%，成交折價(jià)率為79.4%。
前幾年杭州樓市火熱，法拍房源的不限購(gòu)，一度成為“香餑餑”。一大波的無(wú)房票者涌入法拍市場(chǎng)，熱度持續(xù)上升，少數(shù)法拍房源價(jià)格遠(yuǎn)高于市場(chǎng)價(jià)，需政策進(jìn)行調(diào)控。2021年3月3日，杭州法拍房首度納入限購(gòu)范圍，明確參與杭州限購(gòu)范圍內(nèi)住房司法拍賣(mài)的競(jìng)買(mǎi)人，須符合杭州住房限購(gòu)政策。調(diào)控出臺(tái)后效果立竿見(jiàn)影，當(dāng)月的法拍市場(chǎng)驟然回歸理性。
如今，杭州樓市熱度已經(jīng)不能和之前相比，2023年10月16日，杭州市發(fā)布房產(chǎn)新政，對(duì)參與本市限購(gòu)范圍內(nèi)住房司法拍賣(mài)的競(jìng)買(mǎi)人，取消“須符合本市住房限購(gòu)政策”限制。這意味著，杭州法拍房不再限購(gòu)。
部分稀缺的高端住宅法拍“競(jìng)爭(zhēng)”大
成交價(jià)遠(yuǎn)高于市場(chǎng)價(jià)
從歷史法拍數(shù)據(jù)來(lái)看，大部分的法拍房成交價(jià)低于市場(chǎng)價(jià)，這逐漸吸引了購(gòu)房者的目光。但也有部分稀缺房源，尤其是高端住宅，頗受受眾群體的關(guān)注，在法拍時(shí)激烈“爭(zhēng)搶”，從而導(dǎo)致成交價(jià)高于市場(chǎng)價(jià)。
錢(qián)江新城老牌高端住宅東方潤(rùn)園的1幢1單元1502室的房產(chǎn)，建筑面積約362.05㎡，當(dāng)時(shí)的市場(chǎng)價(jià)為2468萬(wàn)元。這套房源的熱度很高，報(bào)名人數(shù)有37人，超6萬(wàn)人次圍觀。從競(jìng)買(mǎi)記錄來(lái)看，不少買(mǎi)家加價(jià)并不按常理出牌。最終以46,400,001元成交，足足高出市場(chǎng)價(jià)2000多萬(wàn)元。
上城區(qū)藍(lán)色錢(qián)江5幢2單元1101室房產(chǎn)，起拍價(jià)為2100萬(wàn)元，市場(chǎng)價(jià)3000萬(wàn)元。如參拍需繳納420萬(wàn)保證金，增價(jià)幅度為10萬(wàn)元。法拍時(shí)有1000多人設(shè)置了提醒，10人報(bào)名，吸引了近4萬(wàn)次圍觀，最終的成交價(jià)為3370萬(wàn)元，高于市場(chǎng)價(jià)。
拱墅區(qū)武林壹號(hào)公寓3幢1單元2901室及地下停車(chē)位使用權(quán)二個(gè)（C-025、C-026）、儲(chǔ)藏室使用權(quán)一個(gè)（3-04）。評(píng)估價(jià)為8697.38萬(wàn)元，起拍價(jià)為1元，保證金為435.5萬(wàn)元，增價(jià)幅度20萬(wàn)元。當(dāng)時(shí)有12 人報(bào)名， 2262 人設(shè)置提醒，超10萬(wàn)次圍觀，最后的成交價(jià)為98,400,001元。
還有華家池公寓3幢102室、103室房產(chǎn)及附帶地下停車(chē)位，該102室、103室為一個(gè)整體，內(nèi)部無(wú)隔斷，進(jìn)行整體拍賣(mài)，買(mǎi)受人需具備兩套購(gòu)房資格。當(dāng)時(shí)的評(píng)估價(jià)為7871.18萬(wàn)元，起拍價(jià)為5550萬(wàn)元，需交保證金800萬(wàn)元，增價(jià)幅度4萬(wàn)元（或整倍數(shù)）。法拍時(shí)有9人報(bào)名，近千人設(shè)置提醒，超6萬(wàn)人圍觀。最終的成交價(jià)為9034萬(wàn)元，遠(yuǎn)高于評(píng)估價(jià)。
此外，之江國(guó)家旅游度假區(qū)五云西路8號(hào)玫瑰園月弦苑3幢房地產(chǎn)、上城區(qū)金色海岸住宅區(qū)6幢1502室房產(chǎn)、蕭山區(qū)聞堰鎮(zhèn)世外桃源風(fēng)情村95幢房產(chǎn)、杭州市蕭山區(qū)北干街道景宸天璽名城12幢4號(hào)、杭州市拱墅區(qū)碧璽軒11幢401室等房源的成交價(jià)均高于當(dāng)時(shí)的市場(chǎng)價(jià)。
法拍房可撿漏
建議買(mǎi)之前清楚對(duì)應(yīng)規(guī)則
與新房、二手房相比，法拍房的價(jià)格通常會(huì)更加吸引購(gòu)房者，成為“撿漏”榜上較好的選擇。但與此同時(shí)，購(gòu)買(mǎi)法拍房也存在對(duì)應(yīng)風(fēng)險(xiǎn)。
購(gòu)房者在購(gòu)買(mǎi)之前，建議先查清法拍房房屋屬性，產(chǎn)權(quán)是否涉及二次過(guò)戶(hù)，物業(yè)費(fèi)、水電費(fèi)是否繳清等問(wèn)題。了解拍賣(mài)原因，避免入住后產(chǎn)生糾紛。購(gòu)買(mǎi)者還應(yīng)到現(xiàn)場(chǎng)實(shí)地看房，對(duì)房屋結(jié)構(gòu)、質(zhì)量等進(jìn)行檢查。
另外，有部分法拍房為了讓債權(quán)人獲得償債的資金，需要全款付清。在參拍時(shí)，需要認(rèn)真看拍賣(mài)文件，若拍賣(mài)文件中明確可貸款，那么說(shuō)明可以辦理按揭。同時(shí)也要清楚競(jìng)拍規(guī)則，避免出現(xiàn)悔拍的情況，一般來(lái)說(shuō)，繳納的保證金將不予退還。
來(lái)源：快報(bào)房產(chǎn)