杭州樓市2月銷售榜單新鮮出爐，位于蕭山義橋的綠都御景藍(lán)灣榮獲銷售套數(shù)冠軍，2月共成交了498套房源。然而，這些房源的簽約均價(jià)僅9338元/m2，比周邊的在售樓盤低約5000元/m2，令人吃驚。
記者從置業(yè)顧問(wèn)處了解到，這批房源被綠都集團(tuán)的股東方以備案價(jià)吃下，將來(lái)可能會(huì)以二手房的形式在案場(chǎng)再次進(jìn)行售賣，屆時(shí)售價(jià)會(huì)比一手簽約價(jià)高得多。
開(kāi)發(fā)商如此大費(fèi)周章的目的很簡(jiǎn)單：在一手房市場(chǎng)普遍限價(jià)的背景下，繞開(kāi)備案價(jià)限制，變相漲價(jià)。
2月成為銷售套數(shù)冠軍
房?jī)r(jià)比周邊低了近5000元/m2
綠都御景藍(lán)灣是杭州出名的大盤，多次登上過(guò)市區(qū)簽約套數(shù)榜單。中國(guó)指數(shù)研究院數(shù)據(jù)顯示，去年5月以來(lái)，御景藍(lán)灣的均價(jià)從10000元/m2一路上漲至15000元/m2。2017年1月中旬，御景藍(lán)灣再次申領(lǐng)出一批預(yù)售證，共計(jì)520套房源。春節(jié)剛過(guò)完后短短一周時(shí)間內(nèi)，該項(xiàng)目就成交了300多套房源，成交均價(jià)僅為9000多元/m2，隨后的幾天，每天都有20多套房源成交，一下子引起了購(gòu)房者的關(guān)注。
截止到2月28日晚，透明售房網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，綠都御景藍(lán)灣僅2月就已經(jīng)成交498套，其中剛剛領(lǐng)出預(yù)售證的三幢房源，目前可售僅32套，剩余全部處于已售狀態(tài)。
有讀者在“錢江晚報(bào)杭州房產(chǎn)”微信公眾號(hào)的后臺(tái)留言，氣憤地表示：“我明明看網(wǎng)上簽約數(shù)據(jù)只要9000多元/m2，但是連續(xù)兩天到售樓處詢問(wèn)，置業(yè)顧問(wèn)都告訴我要賣16000/m2以上，那這批低價(jià)的房子究竟賣給誰(shuí)了？”
中國(guó)指數(shù)研究院的數(shù)據(jù)顯示，今年1月御景藍(lán)灣成交價(jià)達(dá)到14730元/m2，而今年2月份的成交價(jià)突然拉低到9338元/m2。與御景藍(lán)灣一路之隔的萬(wàn)科江灣城，其為全裝修配置，目前在售均價(jià)15000元/m2左右。御景藍(lán)灣的這批低價(jià)房到底有什么蹊蹺？
記者通過(guò)電話聯(lián)系了售樓處，置業(yè)顧問(wèn)透露，購(gòu)房者所詢問(wèn)的這些低價(jià)房源目前已經(jīng)全部售完，但這批房子還在綠都手里，如果考慮這批高層房源，可以到二手房市場(chǎng)上購(gòu)買，但屆時(shí)的價(jià)格會(huì)高許多。
三幢房子整體被人吃進(jìn)
一手房變成了二手房
上周末，記者以購(gòu)房者的身份探訪了御景藍(lán)灣的售樓處。
當(dāng)記者詢問(wèn)近日大量成交的單價(jià)9000多元/m2的低價(jià)房是否還有剩余時(shí)，置業(yè)顧問(wèn)坦言這批房子沒(méi)有賣給購(gòu)房者，而是被開(kāi)發(fā)商的股東方買走了。
置業(yè)顧問(wèn)表示，賣給普通購(gòu)房者不可能賣得這么便宜，“周邊的房?jī)r(jià)都要15000元/m2以上了”。因?yàn)橄霛q價(jià)漲不了，所以股東干脆按備案價(jià)吃進(jìn)，進(jìn)入二手房市場(chǎng)，這樣即使?jié)q價(jià)賣也沒(méi)人能管。
記者在杭州透明售房網(wǎng)查詢這批房源的備案價(jià)發(fā)現(xiàn)，果然價(jià)格普遍較低，大部分房源的備案價(jià)都在10000元/m2左右，近期成交的上百套房子都是以差不多這個(gè)價(jià)格簽約的，簽約均價(jià)僅為9338元/m2。
關(guān)于這批被股東吃進(jìn)的房源，置業(yè)顧問(wèn)說(shuō)：“如果你要買這批房子，就等等看吧，老板可能會(huì)拿出來(lái)賣的，要賣的話也是在我們售樓部，到時(shí)候我通知你過(guò)來(lái)看看，價(jià)格的話，邊套可能會(huì)在17000~18000元/m2，中間套15000~16000元/m2。”
事后，記者通過(guò)電話聯(lián)系到了御景藍(lán)灣項(xiàng)目的營(yíng)銷總監(jiān)駱承武，對(duì)于這三幢房源被股東吃進(jìn)后以二手房銷售的說(shuō)法，他矢口否認(rèn)：“這批房源都是正常對(duì)外銷售的，因?yàn)閮r(jià)格便宜所以賣得比較快，現(xiàn)在網(wǎng)簽進(jìn)度比較慢所以還沒(méi)有全部完成網(wǎng)簽，不存在股東回購(gòu)這樣的情況。”
等到記者再去，置業(yè)顧問(wèn)的口風(fēng)明顯就緊了許多。
房管部門說(shuō)并不違規(guī)
開(kāi)發(fā)商算是鉆了空子
按置業(yè)顧問(wèn)所說(shuō)，如果這批被股東吃進(jìn)的房源真的會(huì)以二手房的形式再次在御景藍(lán)灣的售樓部提價(jià)售賣，那么這種“左手進(jìn)、右手出”的方式，就幫助開(kāi)發(fā)商繞開(kāi)了備案價(jià)的限制。
事實(shí)上，眼下的一手房市場(chǎng)中，有不少樓盤因?yàn)樯险{(diào)備案價(jià)難以通過(guò)，只能以備案價(jià)進(jìn)行銷售，個(gè)別樓盤甚至一點(diǎn)折扣都沒(méi)有。開(kāi)發(fā)商絞盡腦汁想辦法繞開(kāi)限價(jià)，但像御景藍(lán)灣這么做的，并不多見(jiàn)。
“一手房股東自己吃進(jìn)，到了二手房市場(chǎng)上再賣的時(shí)候，價(jià)格就不受限制了，想掛牌多少就可以掛牌多少。”業(yè)內(nèi)人士表示，此前也沒(méi)有聽(tīng)說(shuō)過(guò)這樣的操作模式，但如果這一情況屬實(shí)，確實(shí)是讓樓盤在不違規(guī)的情況下完成了漲價(jià)。
自買自賣，試圖將新房以二手房的形式銷售。這背后是否存在違規(guī)操作的行為呢？
記者來(lái)到蕭山區(qū)房地產(chǎn)管理處，稟明來(lái)意，記者并未直接說(shuō)樓盤名，而是說(shuō)義橋一樓盤，工作人員立即就表示“你說(shuō)的是御景藍(lán)灣吧”�？梢�(jiàn)，他們也關(guān)注到了這一現(xiàn)象。
但是，該工作人員也表示，御景藍(lán)灣這批房源備案簽約的過(guò)程中，沒(méi)有發(fā)現(xiàn)任何問(wèn)題。
而杭州市住房保障和房產(chǎn)管理局市場(chǎng)處負(fù)責(zé)人也表示，這種操作辦法要成立，主要包括兩步操作，一是自己購(gòu)買新房將其轉(zhuǎn)化為二手房，二是將這批二手房在案場(chǎng)進(jìn)行銷售，單就這兩個(gè)步驟來(lái)看并沒(méi)有違規(guī)。
“法規(guī)沒(méi)有明確禁止的那就是可以的，首先我們沒(méi)有規(guī)定說(shuō)不允許開(kāi)發(fā)商自買自賣，其次也沒(méi)有規(guī)定說(shuō)在售樓處不得銷售二手房。”房管局市場(chǎng)處負(fù)責(zé)人認(rèn)為，盡管就事實(shí)層面來(lái)看這種操作繞開(kāi)了備案價(jià)限制，但就眼下的政策法規(guī)來(lái)看，挑不出太大的毛病。
承擔(dān)全部稅費(fèi)也有利可圖
但中高端樓盤難以復(fù)制
從新房變成二手房，購(gòu)房者豈不是要承擔(dān)更多的稅費(fèi)？
豪世華邦營(yíng)銷總監(jiān)劉輝分析，按照現(xiàn)在該項(xiàng)目的在售價(jià)格來(lái)計(jì)算：“增值稅和個(gè)稅共6.6%，視客戶情況不同還有1%~3%的契稅，也就是說(shuō)將來(lái)進(jìn)入二手房市場(chǎng)如果要賣15000元/m2，那最多還會(huì)產(chǎn)生1440元/m2的稅費(fèi)。”
“在9000多元/m2的低成本基礎(chǔ)上，即便賣方將1440元/m2的稅費(fèi)全部承擔(dān)，再按市場(chǎng)價(jià)賣，也有不小的利潤(rùn)空間。”一位業(yè)內(nèi)人士分析道，“而對(duì)于購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，如果不承擔(dān)二手房稅費(fèi)，就和買新房沒(méi)有太大區(qū)別，甚至省下了購(gòu)買新房的稅費(fèi)。”
該業(yè)內(nèi)人士稱，想出這招來(lái)規(guī)避限價(jià)，也只適合低端樓盤，因?yàn)閱蝺r(jià)低，所以稅費(fèi)在豐厚的利潤(rùn)面前微不足道。但如果是一個(gè)價(jià)格在30000元/m2以上的中高端樓盤，開(kāi)發(fā)商自己吃下，再在二手房市場(chǎng)漲到35000元/m2來(lái)賣，兩次交易的稅費(fèi)加起來(lái)將超過(guò)3000元/m2。對(duì)開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，雖然繞開(kāi)了備案價(jià)限制，但每平方米也就多賺了一千多元，工作量相當(dāng)大，并且存在風(fēng)險(xiǎn)。因此，中高端項(xiàng)目幾乎不可能采用這種方式去實(shí)現(xiàn)漲價(jià)的目的。
