本人做設(shè)計(jì)的，老公程序員一枚，家庭收入還不錯(cuò)。隨著家里寶寶的逐漸長(zhǎng)大，我們開始考慮學(xué)區(qū)的事情，這就涉及到了買二手房。
我們有很強(qiáng)的目的性，畢竟未來很長(zhǎng)一段時(shí)間都是居住在這里，三思而后行。主要考慮的就是位置、交通、教育等因素，以及樓盤本身，會(huì)多看看戶型、小區(qū)環(huán)境什么的。
2020年5月，我們買房成交。想在這里分享一下我買二手房的經(jīng)驗(yàn)，從找房看房，到簽約，再到交易過戶，整個(gè)過程還是比較復(fù)雜的，希望對(duì)大家有幫助！
一、找房看房
根據(jù)自身需求，選擇適合的房源，多注意細(xì)節(jié)，對(duì)陽(yáng)臺(tái)、衛(wèi)生間、次臥的需求，對(duì)小區(qū)、物業(yè)的觀感等等。（可以加入二手房源交易群，也可以去大的中介平臺(tái)。我個(gè)人是在中介平臺(tái)找的，不過大致流程差不多，只不過是多了一項(xiàng)中介費(fèi)用。）
二、明確信息
如果房子看好了，在決定簽合同之前，必須要核實(shí)信息。
1、看房產(chǎn)證
首先，看有沒有房產(chǎn)證，沒有房產(chǎn)證的房屋，不要買賣。
其次，看房產(chǎn)證的房主是誰，賣方必須是房主。如果房屋有好多個(gè)共有人，這種情況下就要和全部共有人簽訂買賣合同，只和其中一個(gè)或是幾個(gè)簽合約是無效的。像我們買的那套房子就屬于夫妻雙方共有，簽合同的時(shí)候必須夫妻同時(shí)在場(chǎng)。
最后，看房產(chǎn)證上有沒有注明的信息。比如：房屋有沒正在貸款。
2、看土地證
土地證上有注明“出讓”的，才是出讓地，對(duì)房屋享有較完整的權(quán)利。房子土地的使用性質(zhì)，還有一種情況是劃撥地，劃撥地政府可無償收回，不能出售。
3、去房管局核實(shí)
查詢自己看上的二手房是否是房改房、安居工程、經(jīng)濟(jì)適用房、單位房屋。這些住房，在轉(zhuǎn)讓時(shí)有一定限制，要避免買賣合同與政策、法律沖突。
三、簽訂合同
1、合同范本
房管局大多會(huì)提供二手房買賣的合同范本，并要求交易雙方使用，在范本的基礎(chǔ)上，根據(jù)雙方的要求做改動(dòng)就可以了。
2、約定付房款
有一次性付款（全款）或者按揭付款兩種方式。憑自己能力、喜好選擇。但是就我個(gè)人而言，強(qiáng)烈建議，即使有實(shí)力，也要選擇后者。
最主要的原因就是，如今的房貸利息低，在疫情當(dāng)下，多余的財(cái)富可以做很多事情。現(xiàn)金流是未來的重中之重。如果可以的話，試著申請(qǐng)組合貸款，最好能申請(qǐng)公積金貸款，因?yàn)槔屎軇澦�。不過公積金人一生只能貸2次。
3、確定交房細(xì)節(jié)
明確交房的條件，是否留存家具，是否將物業(yè)費(fèi)、水電費(fèi)、煤氣費(fèi)等付清，最后就是確定到房管局辦理買賣合同登記和過戶的時(shí)間。
四、費(fèi)用
比如打算買300w的房子，要準(zhǔn)備的錢不僅僅是300w*0.3=90w，還包含以下幾項(xiàng)：
首付：總價(jià)×0.3
契稅：總價(jià)×0.01（90平以內(nèi)），總價(jià)×0.015（90平以上）
個(gè)稅：總價(jià)×0.01（滿2），如果房子滿五唯一的話，沒有個(gè)稅。
增值稅：不動(dòng)產(chǎn)證未滿 2 年的增值稅及其附加稅稅率為 5.6％（增值稅稅率為 5％），不動(dòng)產(chǎn)證滿 2 年的免征增值稅。
裝修費(fèi)：看個(gè)人程度，如果二手的話，估計(jì)也要10w起了。
此外，還有中介費(fèi)用和中介代辦費(fèi)。
一般正常的中介費(fèi)是交易價(jià)格的1- 2％。之前，在聊天群里看到說中介費(fèi)是可以打折的，可以談到5-6折左右，大家可以和中介試著談一談。
盡量選擇一個(gè)合適的時(shí)機(jī)。比如在成交前，中介是非常愿意促成的，而且他也確實(shí)看到了你買房的誠(chéng)意，這時(shí)候，砍中介費(fèi)會(huì)很輕松。
中介代辦費(fèi)，就是幫忙跑各種證件，幫你做按揭，專業(yè)的事情交給專業(yè)的人做會(huì)好很多，不過，如果自己不嫌棄麻煩，自己跑起來也可以省掉這筆費(fèi)用。
五、對(duì)公環(huán)節(jié)
只要前面合同訂好，基本沒太大問題。有辦貸款的話，會(huì)涉及到房屋評(píng)估。評(píng)估費(fèi)一般是千分五開始算，過百萬遞減。如果是商貸，可以自己找評(píng)估公司，評(píng)估費(fèi)還可以進(jìn)一步降低。
六、交房交鑰匙及其他
如果走到這一步，恭喜你，行百里九十方！最后，就是享受買房的喜悅啦
