01
一夜之間，
杭州人好像突然放棄了對(duì)大戶型的盲目追逐。
最近的幾場(chǎng)選房，已經(jīng)可見(jiàn)端倪。
上周六，濱運(yùn)錦上灣選房，喊到187號(hào)時(shí)，賣掉了146套房子。除了靠高價(jià)比較近的高層，
洋房31號(hào)樓2單元的237㎡居然一套也沒(méi)賣出去。
這也是濱運(yùn)錦上灣此次開(kāi)盤的最大戶型。最終，到了525號(hào)，項(xiàng)目成功售罄。
6月26日，艮北紫映云來(lái)府選房，去化最快的是10、17、2號(hào)樓三幢的139㎡。
沒(méi)想到，被剩到最后的會(huì)是7號(hào)樓的173㎡，和11號(hào)樓的188㎡。
還有馥源庭，作為市中心為數(shù)不多的改善盤，選房時(shí)賣得最快的，居然是110㎡的三房。
這些現(xiàn)象，都在告訴我們：
過(guò)去幾年杭州搖號(hào)人對(duì)大戶型的瘋狂追逐，似乎正在退潮。
02
總價(jià)太貴，或許已經(jīng)成為大戶型嚇退購(gòu)房者的最大原因。
像運(yùn)河新城，此前住宅最大的高層戶型是河語(yǔ)光年府165㎡，最大的洋房戶型是天閱云合源200㎡。
濱運(yùn)錦上灣的洋房237㎡，購(gòu)房者一下子得多花37㎡的錢。
而且，濱運(yùn)錦上灣為了拉低高層的價(jià)格，把洋房除了1樓以外的單價(jià)全部拉到了極限的43600元/㎡。這也就意味著，洋房237㎡的總價(jià)已經(jīng)超過(guò)了一千萬(wàn)。
在紫映云來(lái)府之前，艮北新城高層最大戶型是江翠軒165㎡、云翠金瀾府168㎡。再往前倒，也就是極少量的低密產(chǎn)品才會(huì)有更大的面積。
紫映云來(lái)府的188㎡，同樣又要比之前板塊主流最大戶型多出將近20㎡。按照板塊限價(jià)算下來(lái)，又是小100萬(wàn)。
對(duì)馥源庭來(lái)說(shuō)，板塊限價(jià)往上漲了，和申花平齊，總價(jià)壓力自然也更大了。
關(guān)鍵是，預(yù)算往上加了，選擇更大的戶型卻很難收獲更好的居住體驗(yàn)。面積往上加到的一定程度以后，邊際效應(yīng)也逐漸在減弱。
就拿濱運(yùn)錦上灣來(lái)說(shuō)，洋房197㎡和237㎡都是五房配置，區(qū)別是前者3衛(wèi)，后者4衛(wèi)。
其實(shí)197㎡的空間尺度就已經(jīng)足夠舒適了。除非對(duì)于237㎡的轉(zhuǎn)角廳有特別大的執(zhí)念，否則哪怕再有錢的購(gòu)房者，大概率也愿意省下這40㎡的錢。
紫映云來(lái)府的173㎡和188㎡也都是大四房，產(chǎn)品相比此前板塊165-168㎡的四房區(qū)別也不太大。
03
為什么這幾年杭州樓市會(huì)出現(xiàn)大戶型風(fēng)潮？
對(duì)于開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，做大戶型能從土建、精裝、銷售等各個(gè)環(huán)節(jié)省成本，增加利潤(rùn)。
再加上前兩年杭州人對(duì)于大戶型照單全收，開(kāi)發(fā)商別管做多大面積，反正都能賣出去，自然是直接做大戶型了。
對(duì)購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，追逐大戶型一方面是因?yàn)榍皫啄暝诙址渴袌?chǎng)上，同個(gè)小區(qū)戶型越大的房子，越能賣出價(jià)格。
這其實(shí)是當(dāng)年70/90政策造成的后遺癥。
大戶型物以稀為貴，自然在二手房市場(chǎng)能賣出更貴的價(jià)格。
以澄品為例，正常樓層的128㎡，基本7萬(wàn)左右就能搞定。但同等樓層的167㎡，報(bào)價(jià)起碼也要8萬(wàn)左右。
在同一個(gè)小區(qū)里，同等樓層的大小戶型就能拉出1萬(wàn)元/㎡的價(jià)格差。
南星豪宅侯潮府，今年的高價(jià)成交都是139、173㎡大戶型創(chuàng)造的，基本都能站穩(wěn)10萬(wàn)+，比118㎡小戶型的成交價(jià)高出一大截。
另一方面，由于限購(gòu)之下房票珍貴，無(wú)論自住還是投資更傾向于一步到位。再加上二孩、三孩逐漸放開(kāi)，確實(shí)很多家庭都更需要大戶型。
04
市場(chǎng)瘋魔的時(shí)候，買大戶型不光能住得更舒服，還能賺得更多。
看著大戶型的二手房表現(xiàn)，那當(dāng)然是能買多大買多大，預(yù)算不夠都要?jiǎng)?chuàng)造機(jī)會(huì)上！
大戶型在二手房市場(chǎng)上的溢價(jià)，引導(dǎo)著投資客越買越大。連帶著自住購(gòu)房者都一股腦兒往大戶型沖。
我身邊有一位自住的朋友，2021年搖中了某紅盤，手里首付明明只夠買100㎡左右的小戶型，非要硬著頭皮沖140㎡。
他當(dāng)時(shí)告訴我，三成首付算下來(lái)也就是多花60萬(wàn)，但沖大戶型將來(lái)置換的時(shí)候能賺得更多。
“只要熬過(guò)付房貸的前幾年，以后再賣給接盤俠就是了。”
關(guān)鍵是，市場(chǎng)上和他抱著同樣想法的人明顯不在少數(shù)。明明100㎡也夠住了，但就想沖大戶型。
所有人都在盡可能降低首付比例，拉高總價(jià)預(yù)算。
05
風(fēng)水輪流轉(zhuǎn)，如今的大戶型熱度似乎已經(jīng)有了退潮的跡象。
畢竟，在大環(huán)境的壓力之下，大家現(xiàn)在也不敢再盲目加預(yù)算、拉杠桿去追大戶型了。
況且，大小戶型哪個(gè)更搶手，永遠(yuǎn)看供需關(guān)系。
對(duì)投資客來(lái)說(shuō)，等到這幾年的新房交付進(jìn)入二手市場(chǎng)以后，全城都是大戶型。等到大戶型根本不稀缺的時(shí)候，哪里還能賣得出更高的溢價(jià)呢？
別忘了，曾經(jīng)的杭州樓市，很長(zhǎng)一段時(shí)間都是小戶型更貴，大戶型反倒賣不出價(jià)格。
當(dāng)時(shí)，投資客們信奉的鐵律是小戶型流動(dòng)性更好，也更容易在二手市場(chǎng)賣出溢價(jià)�？纯词袌�(chǎng)上的房齡在8-10年以上小區(qū)的二手房成交就知道了。
在市場(chǎng)下行的時(shí)候，流動(dòng)性比增值性更重要。小戶型至少降價(jià)還能賣出去，大戶型就不一定了，很可能只能砸手里自住了。
剛剛過(guò)去的6月，杭州二手房成交量TOP20榜單，沒(méi)有一個(gè)小區(qū)的網(wǎng)簽均價(jià)超過(guò)35000元/㎡。300萬(wàn)以下房源成交量，占據(jù)全部成交的63.7%。
而總價(jià)800萬(wàn)以上房源，上個(gè)月全杭州一共只賣掉了132套，在成交總量里只占一個(gè)零頭。
哪怕是最瘋狂的2021年，杭州二手房成交主力仍然是總價(jià)300萬(wàn)以內(nèi)的小戶型。
畢竟市場(chǎng)需求是金字塔型的，低總價(jià)的房源客戶群體注定要多得多，小戶型的變現(xiàn)能力也會(huì)強(qiáng)很多。
