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又一批“拆二代”即將登場(chǎng)。
近來(lái)，余杭、臨平、蕭山多個(gè)鎮(zhèn)街傳來(lái)征遷的最新消息。
速度快的崇賢陸家橋園區(qū)，已經(jīng)開(kāi)始拆遷，總面積283.8畝；東湖街道章家河社區(qū)270戶農(nóng)戶，已經(jīng)簽約。
上個(gè)月底，仁和街道東風(fēng)村召開(kāi)了錢江經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)拓展區(qū)塊征遷動(dòng)員大會(huì)；這個(gè)月初，蕭山衙前鎮(zhèn)機(jī)場(chǎng)高鐵項(xiàng)目征遷戶代表大會(huì)同樣啟動(dòng)，涉及衙前村、四翔村、明華村等村鎮(zhèn)。
圖片源自@文蘊(yùn)東風(fēng)
這還僅是開(kāi)始，蕭山區(qū)、錢塘區(qū)發(fā)布的2023年首批土地征收?qǐng)?bào)告，計(jì)劃征地面積124.7公頃。
其中，蕭山區(qū)涉及11個(gè)鎮(zhèn)街里的30個(gè)村，總征地面積33公頃；錢塘區(qū)更多，涉及8個(gè)鎮(zhèn)街里的26個(gè)村，總征地面積91.7公頃。
滿屏的金錢味，整個(gè)杭州樓市都沸騰了。
難怪外國(guó)人總是說(shuō)，在中國(guó)“拆”是最吉利的一個(gè)字，只要家門(mén)口寫(xiě)上它，就代表著馬上有源源不斷的福氣和財(cái)富……
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拆遷能讓一家人瞬間多富有？
“我跟我老公就是干到退休，都賺不到那么多的錢。”去年剛經(jīng)歷拆遷的“拆二代”玲玲感嘆道。
玲玲是余杭本地人，去年小孩剛出生，村里就通知了拆遷的好消息。雖然只是月余大的小毛頭，卻占了兩個(gè)人頭。加上跟父母同在一個(gè)戶口本上，一家子算六口人。
按照余杭區(qū)的征遷條例，每個(gè)人頭按80㎡面積賠償。玲玲一家，能享受到480㎡的安置房面積。
貨幣化補(bǔ)償，每平米則按3萬(wàn)計(jì)。理論上，若全部選擇貨幣安置，玲玲一家能拿到1400來(lái)萬(wàn)的賠償款。
這還只是拆遷賠償?shù)囊徊糠帧?b>按規(guī)定，老房子被拆除，還有一筆現(xiàn)金賠償。
玲玲家房子大，上下5層樓，加上裝修也不賴，拆遷時(shí)又給賠了200來(lái)萬(wàn)。
這兩筆大頭，加一塊就有1600來(lái)萬(wàn)。饒是限價(jià)最貴的南星橋、錢江新城，買套200㎡都綽綽有余。
主城區(qū)拆遷安置標(biāo)準(zhǔn)雖然沒(méi)有余杭區(qū)多（每個(gè)人頭55㎡），但加上各種補(bǔ)貼獎(jiǎng)勵(lì)，人均到手差不多也有個(gè)200萬(wàn)上下（貨幣化補(bǔ)償）。
也就不奇怪，為什么每每杭州拆遷的消息一出，樓市就跟打了雞血一樣。望著一個(gè)個(gè)身價(jià)不菲的潛在客戶，誰(shuí)能不心動(dòng)。
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但在現(xiàn)實(shí)中，拆遷戶們拿到手的，并沒(méi)有這么多。
首先，選擇全貨幣化補(bǔ)償?shù)谋壤秃苌佟?/b>
一來(lái)，政策上有所限制。拆遷補(bǔ)償方式有多種，產(chǎn)權(quán)調(diào)換、貨幣化補(bǔ)償，跟產(chǎn)權(quán)調(diào)換市場(chǎng)安置，但絕大多數(shù)村鎮(zhèn)采用的是多種方式混合。
比如余杭區(qū)常用的，便是：50㎡安置房+30㎡貨幣安置。玲玲她們村就強(qiáng)制要求，一家必須選一套及以上的安置房，余下面積才允許貨幣化補(bǔ)償。
回遷房的戶型又相對(duì)比較單一，以60㎡、80㎡、120㎡、160㎡為主。一套差不多就得占掉1-2個(gè)人頭，甚至更多。
二來(lái)，“拆一代們”的主觀意識(shí)里，更愿意拿房子。
老宅拆了，一家人總得有個(gè)住處。年輕人不羈愛(ài)自由，拿著拆遷款會(huì)去買中意的商品房。老一輩不一樣，商品房小區(qū)規(guī)矩多，人氣兒、生活習(xí)慣都不如回遷房自在。
加上街里街坊的住習(xí)慣了，隔得遠(yuǎn)了，串門(mén)嘮嗑都不方便。
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其次，即使手握數(shù)百萬(wàn)拆遷款，也不是所有拆遷戶都愿意拿去買房。
“我們還買什么房子啊，拆遷分到的房子那么多。”早年我遇到的不少拆遷戶，普遍是這一心態(tài)。
所以多年前才會(huì)流傳“拆遷戶標(biāo)配奧迪A6”的說(shuō)法。相比買房，他們更愿意買車，尤其是村里其他鄰居家都有時(shí)，更得買一輛。周末還能出去開(kāi)個(gè)婚車，賺點(diǎn)外快。
這兩年杭州樓市一夜暴富的神話聽(tīng)多了，大家觀念才慢慢轉(zhuǎn)變�？杉词官I房，多數(shù)選擇就近購(gòu)買。
臨平的買在臨平，蕭山的買在蕭山，鮮少會(huì)跨區(qū)域買房，除非是給子女買。
像玲玲同村的鄰居，多半都是就近買房，像她們家這樣跨區(qū)域打新的，只是少數(shù)。
而且他們也不像炒房客，敢傾盡全力、撬杠桿去買房。總得留點(diǎn)錢用于后期房子裝修，以及一家人日常的吃穿用度。
原本老房子不拆遷，每月還能收收租金。面積大的，年租金二三十萬(wàn)都不止，拆遷后，這筆進(jìn)項(xiàng)大幅腰斬。
分配的房子好些一時(shí)半會(huì)拿不到，即使拿到了，戶型又一般，加上這兩年杭州整體租賃行情下行，一套60-80㎡的小兩房，月租金也就3500-4000元左右，還得看裝修好差、距離地鐵遠(yuǎn)近等。
裝修更是無(wú)底洞，一套160㎡自住的房子，要想稍微上點(diǎn)檔次，就得四五十萬(wàn)甚至更多。
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新一輪的拆遷浪潮，對(duì)杭州樓市短期影響不小。
至少，被拆遷村鎮(zhèn)附近的新房、二手房，以及租賃市場(chǎng)，會(huì)迎來(lái)一波成交高峰。畢竟，老房子拆掉了，一家人總得尋個(gè)地方住，不是買房就是租。
但要說(shuō)效果立竿見(jiàn)影，倒也未必。
貨幣化補(bǔ)償在定價(jià)上，要比區(qū)域內(nèi)的限價(jià)新房，每平米便宜個(gè)幾百上千元。
2023年杭州計(jì)劃征遷的區(qū)域，多在城市外圍，新房限價(jià)便宜的不到2萬(wàn)一平，貴一點(diǎn)也就3萬(wàn)一平左右。折算到回遷房上，每平米的補(bǔ)償還要便宜些。
雖說(shuō)拆得晚、賠的多，可同樣地，杭州房?jī)r(jià)也在提高。加上越做越大的戶型，上車新房的成本，反而較往年更高。
2015年那一輪浩浩蕩蕩的全國(guó)棚戶區(qū)拆遷，杭州差不多有一百多個(gè)村被拆改。再加上當(dāng)時(shí)貨幣化安置被大力推行，選擇現(xiàn)金補(bǔ)償還能多拿20%評(píng)估價(jià)的貨幣補(bǔ)貼。
現(xiàn)在，多出的補(bǔ)貼少了，拆遷戶的數(shù)量也不比當(dāng)年。
就說(shuō)蕭山吧，雖計(jì)劃超萬(wàn)畝土地征收，可加一塊涉及的農(nóng)戶不到1700戶。即使政府發(fā)布的成片拆遷規(guī)劃，實(shí)際每片涉及的農(nóng)戶也不多，且很多拆遷是由于城建項(xiàng)目征用。
拆遷固然美好，但要想憑拆遷重現(xiàn)2015年后的樓市行情，只怕難盼到咯。
來(lái)源：層樓
