莫干山黃郛名人舊居1.3億元起拍，值這個價嗎

又有名人舊居要拍賣了。最近，一個名為“莫干山下黃郛名人舊居商業(yè)地段轉(zhuǎn)讓項目”的標(biāo)的物上線阿里資產(chǎn)平臺，評估價高達(dá)約1.83億元，起拍價1.3億元（注：非司法拍賣），即將在下個月開拍。

這樣的名人舊居，這樣的起拍價，這樣的拍賣方式，都難免讓人將它跟2021年以1.2億元拍賣價成交的西湖邊蔡元培女兒蔡威廉的故居馬嶺山房做對比。

黃郛何許人也？他是民國時期著名政治人物，是同盟會元老，在北洋政府擔(dān)任過高官，是一個集是非功過于一身的歷史人物。

杭州人對于他的名字并不陌生。因為在西湖邊南山路上，就有一座奶黃色外立面的兩層別墅“黃郛樓”。1934年，黃郛斥巨資在西湖邊購地建造了這處別墅，但不及入住，就因病于1936年去世。

抗戰(zhàn)爆發(fā)后，其夫人沈亦云將這座別墅連同宅內(nèi)價值幾十萬元的資產(chǎn)，全部捐贈給國家，以充抗戰(zhàn)經(jīng)費。南山路也一度為了紀(jì)念他而改名為“膺白路”（注：黃郛字膺白）。新中國成立后，黃郛樓作為大華飯店的分部，用于接待貴賓。如今這里改造成民國風(fēng)格復(fù)古精品酒店，十余間客房對外開放。

黃郛在莫干山也是知名人物，當(dāng)?shù)赜幸运麨槊�的道路�?928年日軍制造濟(jì)南慘案，時任外長的黃郛引咎辭職，在莫干山隱居。當(dāng)時他從英國人手中買下511號別墅（現(xiàn)莫干山白云深處黃郛樓），又在山腳下的庾村購買了十幾畝園地，致力于當(dāng)?shù)氐霓r(nóng)村改良建設(shè)：1932年，他在這里開辦了莫干小學(xué)，希望以知識改變農(nóng)村；1933年，他發(fā)起成立“莫干農(nóng)村改進(jìn)會”，辦農(nóng)民夜校，改良農(nóng)業(yè)技術(shù)，興建蠶種場，發(fā)展衛(wèi)生事業(yè)等；他還在這里建起了以其父親名字命名的文治藏書樓，里面藏書極豐，不僅向師生開放也歡迎村民借閱。2017年，文治藏書樓被評為省級文保單位。

本周一，來到莫干山庾村，實地探訪這處即將拍賣的項目。

庾村坐落于莫干山必經(jīng)之路上，是莫干山開發(fā)較早的集鎮(zhèn)，這里早在1929年就建了莫干山車站，建筑風(fēng)格古樸典雅。目前庾村民國風(fēng)情街商業(yè)很成熟，休閑度假產(chǎn)業(yè)很發(fā)達(dá)。雖是工作日，仍有不少游客，上海和江蘇牌照的車子不少。一位農(nóng)家樂老板說，庾村每年7、8月份生意最好，平時周末也很火爆，“游客以杭州以及上海、江蘇人為主，最近兩年安徽游客也多起來了。”

庾村民國風(fēng)情街

從老車站沿黃郛西路往前走幾步，就到了庾村中心廣場。這次拍賣標(biāo)的中的黃郛西路48號位于廣場對面，目前是庾村1932文創(chuàng)園的核心區(qū)域；黃郛西路77號則位于廣場同側(cè)，目前主要是著名網(wǎng)紅民宿祼心谷主設(shè)計師呂曉輝的曉輝設(shè)計工作室。根據(jù)拍賣公告，黃郛西路48號和77號房產(chǎn)兩者相加，土地面積超過1.3萬m²，房屋總建筑面積約8106m²，總共包含16個單元28幢房子。

文治藏書樓

除了文治藏書樓，拍賣標(biāo)的所含房子還包括中國第一個民宿學(xué)校莫干山民宿學(xué)院、多家網(wǎng)紅餐廳、民宿、咖啡店、藝術(shù)館、茶館等等。

咖啡店

一位當(dāng)?shù)孛袼迾I(yè)主表示，前兩年疫情期間這一帶的經(jīng)營確實受影響比較大，但是今年情況有所好轉(zhuǎn)。

雖然這次拍賣標(biāo)的內(nèi)容豐富、規(guī)模較大，但是1.3億元的起拍價，仍然讓很多網(wǎng)友覺得價格有點貴。有網(wǎng)友表示，馬嶺山房能夠1.2億元成交，在于它是西湖邊為數(shù)不多的私人產(chǎn)權(quán)名人故居，稀缺性擺在那里，而莫干山一帶別墅、農(nóng)房眾多，稀缺性和知名度差了不少。

就連此次拍賣標(biāo)的中的一些租戶，也對這個價格能否成功拍賣持懷疑態(tài)度。

對此，負(fù)責(zé)此次拍賣的浙江世貿(mào)拍賣中心有限公司的單經(jīng)理表示，莫干山黃郛舊居商業(yè)地段這個標(biāo)的產(chǎn)權(quán)人是德清一家物業(yè)管理公司，產(chǎn)權(quán)清晰，這次是項目股權(quán)100%轉(zhuǎn)讓；從不動產(chǎn)證書情況來看，黃郛西路48號和77號房產(chǎn)的用途是工業(yè)用地性質(zhì)，產(chǎn)權(quán)年限到2053年。

單經(jīng)理說：“當(dāng)時政府為了做好庾村1932文創(chuàng)園，通過招商引資，引入了不少租戶，其中有一家是政府單位，另外還有三四家是公司或個人，目前這里租戶基本是滿的，當(dāng)時租戶普遍是簽了20年租期，租金基本上是一年一付或兩年一付。現(xiàn)在這些帶租約房產(chǎn)差不多都還有7~8年的租期，也就是說拍下這個項目，每年直接租金收入就在500萬元左右。”

以此換算，投入1.3億元，目前穩(wěn)定年化收益率在3.85%左右。

此外，目前位于庾村核心區(qū)、占地220畝的庾街項目規(guī)劃了水岸空間、水邊林地、林間小筑等公共空間類型，一期有望年底前完成建設(shè)并逐步開放部分業(yè)態(tài)，二期力爭明年年底前建成并對外營業(yè)。庾街項目的落成，將進(jìn)一步提升庾村的旅游豐富度和吸引力。“今后這一片的發(fā)展空間還是比較大的。”一位法拍專業(yè)人士分析道。

采訪中，偶遇一隊考察團(tuán)。領(lǐng)隊介紹說，莫干山現(xiàn)有民宿1000多家，普通民宿每晚價格在幾百元一間；優(yōu)品民宿每晚價格則在一兩千元一間；精品民宿價格達(dá)到三五千元一間。平均下來民宿均價在1000多元/間/晚。“在競爭如此激烈的情況下，還能維持這樣的價格，說明莫干山休閑度假產(chǎn)業(yè)的受眾群體廣、客戶消費力較強。”