01放心，大部分板塊限價不漲
還沒上車的新房搖號人，可以松一口氣了。
上周，杭州發(fā)布了第二批住宅用地集中出讓公告：一共31宗涉宅地塊，總起拍價633.8億元，分別在9月7日、8日兩天出讓。
對購房者來說，一些土拍政策的變化和自己關系并不大。
明年房子賣多少錢？限價漲沒漲？這些問題很重要！
從數(shù)字上來看，這次筧橋和浦沿板塊，限價漲了。但只占全部出讓地塊的6.7%，占比很小。
期房限價就是明年的房價，現(xiàn)房限價相當于3年后的房價。即將出讓的首批競品質現(xiàn)房地塊，大部分限價都紋絲不動。
也就是說，未來3年，杭州新房限價都不可能放松。
這對購房者來說，無疑是最大的好消息了！
哪怕杭州短期內新房供不應求，但只要限價不放松，就有機會能買到便宜的新房。
9月8日將出讓的競品質地塊限價
9月7日將出讓的普通地塊限價
我研究了一下筧橋和浦沿的2宗地塊：雖然看似限價略有上浮，但事出有因，漲得有理有據。
筧橋30號地塊，精裝限價42640元/㎡。它的東面就是玖樟臺，西南角上是春來曉園，東北角上剛好是春來雅庭。
之前筧橋的雙限地塊都賣40800元/㎡，這次上漲了1840元/㎡。
但是，30號地塊的容積率只有1.8，而且限高36米。按照平均一層3米計算，頂多只能造12層，相當于這塊地只能做小高層或者洋房。
筧橋在售項目的地塊容積率都是多少？
同樣是純宅地之間對比，
春來雅庭容積率2.1，春來曉園2.0，百酈玲瓏府2.2，森臨瀾府兩宗地塊容積率分別是2.1和2.0。所有的地塊容積率都要比這一宗地塊高。
以春來曉園為例，小高層13-16F售價40800元/㎡，洋房7-9F售價50000元/㎡。
算下來，3年以后現(xiàn)房小高層賣42640元/㎡，很合理啊。
浦沿33號地塊的情況又有所不同，它位于東冠單元，精裝限價40000元/㎡。
浦沿之前出讓的四宗地，濱耀學府、江榮府、花樣年地塊、金翰地塊，它們都位于浦樂單元，精裝限價38000元/㎡。
本就屬于兩個規(guī)劃單元，價格不一樣也很正常。
更何況東冠地塊要比浦樂的4宗地塊位置更好，距離地鐵、商業(yè)配套以及周邊學校，都要稍微近一些。
除此之外，個別地塊的限價還下降了。
比如鐵路北區(qū)域，此前的星創(chuàng)雙子星限價36000元/㎡。
但這次31號地塊只拿到了34000元/㎡，很可能是因為這宗地塊更靠近桃源，按照桃源的價格給出。
還有9號線昌達路車輛段上蓋兩宗地塊，精裝限價20670元/㎡。
這個價格不光低于東湖新城目前22000元/㎡的限價，甚至低于5月出讓的華景川奧園地塊的20800元/㎡。
我個人覺得，主要是因為目前那一帶太荒涼了，周邊配套不足。
另外，臨安中心城區(qū)地塊也從之前的26300-26880元/㎡限價，下調到了24800元/㎡。
除了一些限價的漲跌，還有不少板塊之前并沒有出讓過雙限地塊。
云城、良渚、三墩、云谷、臨安太湖源鎮(zhèn)5個區(qū)域，正式解鎖了雙限價格。
首先來看云城，這是一個全新的板塊。
杭騰未來社區(qū)地塊，是云城首宗宅地，直接參考了未來科技城的限價，精裝36100元/㎡。
之前未來科技城的華潤綠汀路TOD項目、汀云上府等項目，都賣這個價格。
三墩地塊也解鎖了全新限價，參考邊上祥符的價格，精裝限價36000元/㎡。板塊上一次土地出讓還是8年前的寶嘉譽府地塊。
畢竟三墩板塊在繞城內，價格高于三墩北也屬正常。而且該地塊距離祥符此前在售樓盤還不到2公里。
其他幾個板塊雖然之前沒有推出過雙限地，但也有可供參考的新房。
良渚24號地塊，就在和光塵樾附近，限價27100元/㎡。而前兩年和光塵樾售價基本在24300-26400元/㎡區(qū)間內，基本持平。
臨安太湖源宅地，毛坯限價12600元/㎡，裝修標準2000元/㎡。目前板塊毛坯在售價格為11700元/㎡，相差不大。
另一宗云谷雙橋宅地，毛坯限價25000元/㎡。該地塊只能賣給西湖大學人才，而且需要限售10年。
對比下來，這幾個區(qū)域雖然是首次出讓雙限地，但價格相比此前并沒有太大變化。
從2016年年底開始，杭州新房就已經開始有了“隱形”的限價。直到2019年土拍正式執(zhí)行雙限，新房限價才算是被正式擺到了臺面上。
前后加起來，杭州新房限價已經長達5年時間。
這一次出讓的競品質現(xiàn)房地塊，等于直接宣告，3年以后大部分板塊的房價都不會再漲了。
眼下新房處于嚴重的供不應求，搖號難度極高，很多板塊都觸發(fā)限售。搖號幾十次還沒上車的人大有人在。
現(xiàn)房地塊限價不動，相當于給大家吃了一顆定心丸：只要不著急住，都可以慢慢搖新房。
對于開發(fā)商來說，手里還握著的雙限前出讓的地塊，應該抓緊機會入市了。
不要再對限價抱有幻想了，未來也很難突破限價，鴿得越久，成本只會越高。
我認為，未來3年，杭州新房限價的基準都不會變。
接下來，在杭州土拍當中，只剩下個別區(qū)域限價未被點亮。這些區(qū)域由于缺乏可供參考的新房售價，還有可能形成新的價格。
已經披露了限價的板塊，頂多就是個別地塊由于本身條件的原因，能夠獲得一定的額外溢價，或者是輕微回調。
個別板塊、個別地塊的這一點價格變化，基本不會影響新房市場的基本面。
敏銳的人可能已經捕捉到了：前兩年傳聞的“每年5%的漲幅”，很可能已經煙消云散。
感謝限價吧，它是杭州送給你我最好的禮物。
來源：地產小王子
