“感謝沒中之恩！”前段時間，某小區(qū)業(yè)主在群里感慨，還好當(dāng)年沒有搖中良渚板塊的某個“萬人搖”樓盤，如今交付不久，小區(qū)的成交均價已經(jīng)跌回新房價格了。
但是，漸漸地你會發(fā)現(xiàn)，杭州當(dāng)年熱盤，如今的二手房跌破“發(fā)行價”正逐漸成為市場的常態(tài)。
當(dāng)時一度沖著倒掛紅利扎進樓市的買家，此時可能懊悔不已。隨著杭州樓市倒掛紅利的消失，杭州樓市的房產(chǎn)品也真正回歸理性的價值，當(dāng)年“買到就賺到”的樓市生態(tài)也已被打破。
在剛剛過去的8月24日，阿里司法拍賣上成交了一套青山湖科技城板塊星悅城小區(qū)的房源，面積123.44㎡，落錘總價為186.79萬元，折合單價僅15132元/㎡，比2019年首次開盤的均價還低了2000元/㎡左右。
阿里法拍截圖
這也側(cè)面說明了，青山湖二手房行情低迷，個別小區(qū)的二手房甚至已經(jīng)跌破了當(dāng)時的買入價格。
從法拍頁面的信息看，房源位于19幢401號，為毛坯房，評估價為222萬元。在透明售房網(wǎng)上，可以看到該房源的新房備案價為212.22萬元，折合單價17192元/㎡，高出如今的法拍成交價2000元/㎡以上。
在我愛我家官網(wǎng)上，越秀星悅城的掛牌均價為21768元/㎡，小區(qū)的掛牌房源量達到了235套。而在鏈家平臺上可以看到成交的房源，近90天內(nèi)成交的4套房源，除了帶院子的排屋以2.8萬/㎡的單價成交，其余三套房源的成交價在1.3萬/㎡-2萬/㎡之間。
而這幾乎與小區(qū)整體的備案均價相當(dāng)，即高層、小高層、洋房類的均價在21492元/㎡-23136元/㎡，即便是排屋產(chǎn)品也幾乎是與當(dāng)時的新房價格相當(dāng)（排屋新房均價：28681元/㎡）。
要知道在青山湖樓市高點時，二手房“第一梯隊”的天陽蔚藍、朗
香郡的優(yōu)質(zhì)樓層房源單價在2.8萬/㎡左右，即便是建成年份稍長的星匯花園毛坯房源，價格也鮮有低于2.4萬/㎡。
當(dāng)然，星悅城的法拍房只是青山湖二手房市場的縮影，早在2個月之前就有媒體稱臨安二手房市場是杭州樓市的“鬼故事”，可見其慘烈。有房東就曾哭訴，“房子掛出一年多，帶看次數(shù)才3-4次，成交根本遙遙無期。”
臨安樓盤
即便是“517新政”暖風(fēng)吹來，也似乎融化不了臨安的二手房市場，而青山湖板塊已算區(qū)域內(nèi)的頂流。
此前，在青山湖走訪時，一位中介便表示，“湖山云臺苑很多業(yè)主的掛牌價，他們根本賺不到錢的。”急著把房子賣掉，即便平進平出也要逃離臨安，這也許是大多臨安掛牌房東的真實想法，而這個前提還沒有考慮購房的資金成本、貸款利率等支出。
樓市下行，遠郊板塊應(yīng)聲下跌也符合常理，但是杭州主城區(qū)或熱門板塊，當(dāng)年的倒掛盤也開始支撐不住“新房的買入價”，則讓原本就抱著投資想法的人坐不住了。
最近，筆者一位朋友就抱怨，“小區(qū)交付一年多，現(xiàn)在轉(zhuǎn)賣房子不知道還能不能保本。”
原來當(dāng)時朋友就看中了長睦板塊某“準(zhǔn)現(xiàn)房”洋房，其實該項目當(dāng)時并不算熱門，但看在“現(xiàn)房”屬性的優(yōu)勢，朋友還是下手買了，“畢竟現(xiàn)房，套現(xiàn)比較快。”
哪知道，一開始以3萬/㎡+的掛價出售無人問津，如今只能把價格降到了2.8萬/㎡，這價格一開始讓朋友難以接受，畢竟這幾乎接近于他的買入價，轉(zhuǎn)賣也無利可圖了。
某二手房平臺成交截圖
據(jù)了解，該小區(qū)洋房的新房在售均價就是2.8萬/㎡，朋友的這套房源雖然買入價不到2.8萬/㎡，但是加上雜七雜八的稅費和持有成本，妥妥的虧本。
如今，好找房顯示，該小區(qū)的整體成交價31538元/㎡，但是近6個月的最低價來自高層的一套88.39㎡的房源，單價20364元/㎡，低于當(dāng)時均價23300元/㎡；最高價來自一套122.72㎡的洋房，單價31780元/㎡，算上各種稅費和購房成本，勉強盈利。
而在剛剛過去的7月，上城區(qū)成交榜單上的時光悅酩公寓（新天地·金色時光），共成交了13套，均價僅37860元/㎡，而好找房數(shù)據(jù)顯示，小區(qū)的整體成交均價為38140元/㎡。
要知道，2019年該小區(qū)在當(dāng)時新房售價就達到了34742元/㎡，當(dāng)時項目就因籠罩在“農(nóng)藥廠”的陰霾下而在新房市場上遭遇了尷尬，正值樓市鼎盛時期，項目的中簽率卻高達84%。
從該小區(qū)最新的一套成交看，基本是妥妥的虧本在售。好找房顯示，8月8日最新成交的一套89.25㎡的戶型總價才280萬，折合單價31373元/㎡，這也意味著，交付2年左右，業(yè)主可能虧了近30萬元。
時光悅酩公寓二手房價格跌破新房價有其樓盤本身的因素在，而位置稍遠的長睦板塊的明熙府洋房也即將遭遇跌破“發(fā)行價”的尷尬。
此外，像丁橋板塊的瀧悅?cè)A府，若是目前成交均價沒有做低的話，僅僅2年左右就跌破了發(fā)行價。在鏈家平臺上，該小區(qū)今年以來成交的房源，高層價格2.8萬元/㎡左右，洋房也僅3萬/㎡。要知道，當(dāng)時新房高層也就均價2.8萬元/㎡左右，洋房3.36萬/㎡。
電建瀧悅?cè)A府
隨著樓市行情的下行，杭州各個板塊總有樓盤沒有頂住市場壓力而“破發(fā)”的，主城區(qū)尚且如此，郊區(qū)板塊更是一片哀嚎了。
但從目前來看主城區(qū)的多數(shù)板塊的次新房即便是隨了市場下行的大流，也還不至于虧本賣房，但如青山湖科技城、富陽、大江東、南部臥城等郊區(qū)板塊已經(jīng)有不少的次新小區(qū)只能比當(dāng)新房時售價更低的價格“甩賣”。
比如，大江東的次新二手房幾乎跌回新房價格了，而最無奈的是還有一大批被限售5年的人。
其實從近幾個月的二手房成交量已能看出端倪，7月的二手房成交量穿破近5年同期的“底線”。而且市區(qū)成交榜TOP5中，僅一個小區(qū)有漲幅，其余均下跌或持平。
當(dāng)然房價下行期也正是置換改善的好時機，此時也有房東為了置換，寧可以降價的形式加快房屋出售，這是樓盤跌破“發(fā)行價”的一大原因。
此外，位置、戶型、小區(qū)質(zhì)量都可能成為樓盤進入二手房市場“破發(fā)”的原因之一。
杭州樓市有漲有跌，經(jīng)歷過2011、2018年房價行情的人，都知道杭州房價在大漲過后，必然會有大跌，而且房子總要回歸居住的屬性，只要不賣，房子永遠都正是紙上數(shù)據(jù)。
來源：鳳凰網(wǎng)房產(chǎn)杭州站
