炒房客

2、無論你掌握多少資產(chǎn)，如果你現(xiàn)金流不行，這些資產(chǎn)最終都不是你的。我一直勸身邊的朋友不要炒房，短期炒賣風(fēng)險(xiǎn)非常大，你如果買來住或者出租是沒有問題的，因?yàn)楝F(xiàn)金流可控。那么如何控制家庭的現(xiàn)金流風(fēng)險(xiǎn)呢？至少留足所有三至五年以上的月供，同時(shí)還要多開銀行授信，作為備付金，以應(yīng)對(duì)家人生病、婚禮喜事的臨時(shí)支出等。世界上最大的賺錢機(jī)會(huì)就是風(fēng)險(xiǎn)本身。投資本身就是用風(fēng)險(xiǎn)置換收益。你唯一需要做的就是認(rèn)識(shí)并管理風(fēng)險(xiǎn)，讓自己始終處于安全邊際之中。事實(shí)上，對(duì)風(fēng)險(xiǎn)本身的恐懼就會(huì)篩選掉了一部分人。我們普通人賺錢就是踏踏實(shí)實(shí)學(xué)習(xí)工作，努力本分地積攢現(xiàn)金流和原始資金。就是敢于在事物爆發(fā)前夕，敢于承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)，甚至適度加杠桿。人生只要大勝一二次就足夠了。

3、人生的財(cái)富命運(yùn)，是由經(jīng)濟(jì)周期決定的。其實(shí)，我們一生碰上這種拐點(diǎn)的機(jī)會(huì)不會(huì)太多，也就兩三次，抓住一次機(jī)會(huì)這輩子就轉(zhuǎn)折了，但是切記不要貪，都是平頭老百姓別想一口吃成首富，你能上去一個(gè)階層就不錯(cuò)了。房住不炒，普通人只要達(dá)到增值和流動(dòng)性的平衡，最終就是贏家。我們見過不少為了實(shí)現(xiàn)增值而忘掉流動(dòng)性的人，他們一口氣買了很多資產(chǎn)，卻沒有足夠的月供撐到大漲的那天，這是令人遺憾的。所以，即使拐點(diǎn)快要來了，大家也要循序漸進(jìn)買房，穩(wěn)步入市，千萬不要炒房。很多人以為房?jī)r(jià)是炒上去的，其實(shí)懂點(diǎn)市場(chǎng)交易的人都知道，如果做差價(jià)的人多了，那么價(jià)格肯定是大起大落，因?yàn)樽霾顑r(jià)的人必須通過一買一賣來賺取收益，但從全國(guó)房?jī)r(jià)一直穩(wěn)步上漲，可以看出大多數(shù)人都是自住持有，炒房客是極少數(shù)的。中國(guó)的房?jī)r(jià)到底值多少？下一個(gè)買家愿意出多少，它就值多少。普通人往往有個(gè)錯(cuò)覺，用現(xiàn)在的幣值衡量未來的房?jī)r(jià)。

4、對(duì)于大部分人來說房子都是人生中最重要的資產(chǎn)，一定要重視房子的保值增值易流通的金融屬性。因?yàn)榉彩屡氯f一，比如碰到家里有人重病，急要錢不得不賣房，如果賣不出又或者賣不起價(jià)錢，到時(shí)候想哭都來不及。很多人在買房時(shí)，都感覺自己會(huì)在這套房子里住一輩子，那種感覺像極了愛情。但現(xiàn)實(shí)就是大多數(shù)人買房后，差不多六年左右就會(huì)換掉。你年輕的時(shí)候，是不是經(jīng)常換女朋友？再說買來自住的房子就不用考慮升值嗎？一些人認(rèn)為房子升值，沒有意義，因?yàn)榉績(jī)r(jià)貴了，即使賣了，也買不起新的，這類人最大的淺薄是把浮盈不當(dāng)盈，浮虧不當(dāng)虧。一套房總價(jià)100萬，貸款70萬，負(fù)債率70%，房子漲到了200萬，負(fù)債率立即降到35%，看到了嗎？如果房子不斷升值，你的負(fù)債率是在不斷降低的，也就是說浮盈可以改善你的資產(chǎn)負(fù)債表，隨著房子升值，你的凈資產(chǎn)也是在上漲的。這時(shí)無論是你賣房治病，還是置換，你能調(diào)用的資金都比之前更多，哪怕你不炒房，也要保證自己買的房子不斷升值。對(duì)于剛需而言，這一套房幾乎是家庭最大的資產(chǎn)了，不指望它升值賺錢，難道你想靠996加班嗎？記住，第一套房漲了，一切好辦，它是資產(chǎn)裂變的前提。

5、剛需買房也是投資價(jià)值優(yōu)先，需要房?jī)r(jià)漲得快。很簡(jiǎn)單的道理，你的房子漲得慢甚至不漲，以后置換成本就更大了，慢慢就被社會(huì)拋離了，甚至置換徹底無望。很多人可能會(huì)認(rèn)為我買房子就是買來住，不考慮賣出去。我只能說，除非你是土豪，否則千萬不要把這句話當(dāng)真。買入任何一套房的底線，都是要有足夠的安全套利空間的，任何時(shí)候都能保本拋出。買入任何一套房的前提都是不以房產(chǎn)上漲為假設(shè)，而是現(xiàn)價(jià)就能撿錢。從一開始打算買入，如果你就是追求任何資產(chǎn)買入價(jià)比市場(chǎng)價(jià)更便宜的筍盤，那么你就無論市場(chǎng)漲跌，你都比別人處于優(yōu)勢(shì)、主動(dòng)地位的，無懼漲跌。任何生意，最大的優(yōu)勢(shì)都是時(shí)機(jī)。無論是互聯(lián)網(wǎng)獨(dú)角獸，還是我們投資房產(chǎn)，一切的努力，都比不上別人干得比你早。所以人們常常說：炒房無秘訣，全靠買得早。市場(chǎng)是充滿情緒的，不懂人性的投資者，很難在這個(gè)市場(chǎng)活得久。當(dāng)市場(chǎng)熱得發(fā)燙的時(shí)候，保持冷靜是你最應(yīng)該做的。能活下來的炒房客，無非是買對(duì)時(shí)機(jī)，買得便宜，會(huì)砍價(jià)。

7、一個(gè)人如果看不好樓市，他有一萬個(gè)理由說服自己，他們會(huì)臆想種種理由來折磨自己，說服自己不買房，至于什么理由，大抵是新聞上怎么說他們就怎么信，至于背后的邏輯，他們是沒有的。但是如果他看好樓市呢？那他就慘了，他必須從語(yǔ)言派轉(zhuǎn)變成行動(dòng)派，需要冒著大熱天去看房，大汗淋漓跑上跑下，看上了房子還要面對(duì)惡狠狠的業(yè)主，談完價(jià)之后，還必須跪銀行，準(zhǔn)備各種資料，萬一貸款下不了，還得再想辦法，一大堆爛事。買房賺錢真的那么容易？網(wǎng)上總是有人說，如果人人炒房，沒人工作，這個(gè)國(guó)家就完了。其實(shí)，別說人人炒房，中國(guó)大部分城市，炒房客連這座城市總?cè)丝?%的比例都不到。說人人炒房的，真的以為核心城市不需要購(gòu)房資格嗎？大熱天你天天去看房嗎？首付不要錢嗎？月供不用還嗎？人人炒房就沒人工作了。如果你沒有資產(chǎn)前，你要買房肯定是要按揭貸款的，按揭貸款銀行也是要看你工作收入的，而且你貸款了，那是恨不得一天干三份工作，就想多為社會(huì)做貢獻(xiàn)。

8、說到買房，很多人以為房?jī)r(jià)是炒房客炒上去的，其實(shí)懂點(diǎn)市場(chǎng)交易的人都知道，如果做差價(jià)的人多了，那么價(jià)格肯定是大起大落，就像股市一樣，因?yàn)樽霾顑r(jià)的人必須通過一買一賣來賺取收益，但從房?jī)r(jià)一直穩(wěn)步上漲可以看出，大多數(shù)人都是偏向于自住持有，炒房的人是極少數(shù)的。如果都是炒家，房?jī)r(jià)大漲，當(dāng)然應(yīng)該趁高位賣掉，但是這種現(xiàn)象并沒有發(fā)生，說明什么？說明中國(guó)的炒房客太少，房?jī)r(jià)也不存在泡沫。高房?jī)r(jià)是因?yàn)槌钟蟹慨a(chǎn)的人都把房子緊緊拽在手里，如果他們都在拋，房?jī)r(jià)肯定會(huì)跌。但是大家想象一下，他們憑什么要把房子拋掉？尤其是唯一住房的業(yè)主，如果他們賣掉，那就睡大街，到處搬家。中國(guó)購(gòu)房人群90%以上都是自住剛需，從長(zhǎng)周期看，房?jī)r(jià)是跌不下去的。

9、真正的炒房客其實(shí)是非常非常少的，風(fēng)險(xiǎn)也非常大，搞不好就被抓了，就爆倉(cāng)了。炒房對(duì)賭的就是短期內(nèi)房?jī)r(jià)暴漲，對(duì)他們來說，別說房?jī)r(jià)下跌，即使微漲也會(huì)面臨破產(chǎn)。很多炒房客的慘，遠(yuǎn)超出你的想象。炒房客的套路其實(shí)非常簡(jiǎn)單：選擇洼地、低價(jià)買入、高評(píng)高貸、代持對(duì)敲、吃差價(jià)單、以鳳變冰、炒作概念、等待利好，見好就收，拋盤收割，蝗風(fēng)過后，一片狼藉。如果你不能把握時(shí)機(jī)，切記要遠(yuǎn)離炒房客聚集的板塊或樓盤。當(dāng)房?jī)r(jià)高位了，你還去湊熱鬧的，接炒房客控盤的樓盤，那就至少要為炒房客站崗兩年，是時(shí)候體現(xiàn)你對(duì)炒房客的貢獻(xiàn)了。如果一直沒有人接盤。炒房客不能暴富，那就是爆倉(cāng)。真正的好房子，就應(yīng)該長(zhǎng)期持有，不能短炒。我們要鄙視短炒的炒房客。這些人不懂得房地產(chǎn)投資的關(guān)鍵。買房，是尋找一個(gè)城市中優(yōu)質(zhì)房源的內(nèi)在價(jià)值，就像茅臺(tái)一樣，而不是用來炒作的。我們要做價(jià)值投資者，要像集郵一樣，不斷地收集優(yōu)質(zhì)房源，然后長(zhǎng)期持有，不拋售給國(guó)家添亂，隨國(guó)運(yùn)成長(zhǎng)，這才是致富之道。

炒房客（2）
1、對(duì)于普通人而言，房產(chǎn)是唯一可以三成首付和三十年期貸款購(gòu)買的資產(chǎn)。假設(shè)一套房總價(jià)100萬，首付30萬，房?jī)r(jià)漲30%，就是30萬，30萬對(duì)30萬，不計(jì)月供粗算，自有資金回報(bào)率100%。買對(duì)地方，三十年可以成就一個(gè)回報(bào)巨大的投資。如果二三十年前在大城市買套100萬的優(yōu)質(zhì)住宅，買得好，現(xiàn)在已經(jīng)漲到了3000萬以上，回報(bào)率是跑贏了印鈔機(jī)的。很多家庭只有一套住房，一住就住了五年、十年，隨著時(shí)間的流逝，房子增值了幾百萬，為什么？因?yàn)檫@些年來印鈔多出來的錢，很多都去了資本市場(chǎng)，尤其是房地產(chǎn)市場(chǎng)。雖然很多人本意不想炒房，但房子莫名其妙就漲了幾百萬，稍微聰明一點(diǎn)的人會(huì)怎么做？既然是房子拉開貧富階層的鴻溝，那就買多幾套，誰會(huì)放著有錢不賺。這個(gè)年代連寺廟里的菩薩都在擔(dān)心香火錢了，更別提蕓蕓眾生了。

2、買第一套相對(duì)輕松些，全家支持；買第二套至第四套，就得自己咬咬牙才能吃下；第五套至第十套，就只能靠資產(chǎn)裂變，善用杠桿了。如果做短期炒房客，用超高杠桿，不給自己留后路，是很容易爆倉(cāng)的。所以千萬不要太貪，去做短期炒房客，因?yàn)檫@是一條風(fēng)險(xiǎn)很高，很辛苦的路，一點(diǎn)政策就可能讓你天臺(tái)見。雖然我一直在投資房產(chǎn)。但是我不炒房，我大部分房產(chǎn)買入了就長(zhǎng)持，且有著充足的現(xiàn)金流，除非升值緩慢或者熱點(diǎn)轉(zhuǎn)移，我會(huì)賣掉，否則我會(huì)一直持有，絕不短期炒賣套現(xiàn)。我們這一代人在經(jīng)歷中國(guó)經(jīng)濟(jì)騰飛的歷史過程，也在見證房?jī)r(jià)不斷上漲的時(shí)代，所有的炒房客都是從嘗到甜頭的剛需小白演變而來的。有一部分短期炒房客，在高杠桿中消失了；首發(fā)公眾號(hào)：買房秘密 有一部分炒房客又會(huì)進(jìn)化成為長(zhǎng)期價(jià)值投資者，相信國(guó)運(yùn)，與國(guó)成長(zhǎng)，成為時(shí)代的最大受益者。

4、房?jī)r(jià)里60％是土地價(jià)格，這個(gè)早已不是機(jī)密。雖然地方城市因建設(shè)美好生活的剛性的開支增長(zhǎng)，不管愿不愿意，都會(huì)被動(dòng)推高房?jī)r(jià)，但只要?jiǎng)傂瓒疾毁I，沒有市場(chǎng)，也是賣不出去的。從這個(gè)角度來說，真正推高房?jī)r(jià)的不是炒房客，不是開發(fā)商，也不是地方城市，而是剛需自己。因?yàn)椴还苁峭顿Y房還是自住房，最終接盤的一定是真正的自住剛需。房?jī)r(jià)之所以能漲那么高，光靠炒房客和開發(fā)商是拉不上去的，最終為高房?jī)r(jià)買單的都是實(shí)實(shí)在在的剛需自住群體。炒房客是為收割剛需而生的。沒有炒房客，剛需還存在，但沒有剛需，炒房客就會(huì)絕跡。沒有純剛需的入場(chǎng)，所有改善和投資都將是一潭死水，沒有純剛需小白的推動(dòng)，所有房產(chǎn)都將是紙上財(cái)富。所以，鼓勵(lì)剛需買房的政策不出臺(tái)，樓市根本沒戲。

5、為什么很多炒房客能賺到錢？因?yàn)樗麄冊(cè)陂_發(fā)商建房資金緊張的時(shí)候，及時(shí)買入，讓開發(fā)商能夠活下去，繼續(xù)拿地增加供應(yīng)，由此養(yǎng)活了很多貸款中介，裝修工，電工，家具，電器公司。說到底，是因?yàn)槌捶靠驮敢夂烷_發(fā)商一起冒著風(fēng)險(xiǎn)，提前出資增加了房子的供應(yīng)，同時(shí)養(yǎng)活了一大批人，所以市場(chǎng)最終回報(bào)了他們。成功的炒房客關(guān)鍵在于能夠引領(lǐng)房?jī)r(jià)的啟動(dòng)，能控制好自己的現(xiàn)金流，而不是受人影響和鼓動(dòng)在山頂接盤。從投機(jī)角度看，真正的炒房客反而是那些剛需群體，看他們的心態(tài)就知道了，市場(chǎng)稍微有些變動(dòng)，就患得患失，十足的賭徒心態(tài)。房?jī)r(jià)高一點(diǎn)，就說不正常，跌了又不買。他們之所以罵高房?jī)r(jià)，主要是因?yàn)樗麄冞�沒買房，踏空了上一輪的行情，即使再來一次，他們還會(huì)踏空。他們投機(jī)套利的心態(tài)，只會(huì)讓他們?cè)诜績(jī)r(jià)高位時(shí)，忍不住跑進(jìn)去接盤，踏錯(cuò)節(jié)點(diǎn)，苦熬幾年，卻面臨斷供風(fēng)險(xiǎn)，沒有機(jī)會(huì)等到下一輪房?jī)r(jià)起步，那是何等的凄慘。

6、中國(guó)人買房，本質(zhì)上就是一種金融理財(cái)手段，這個(gè)就是客觀事實(shí)。只要你沒有賺錢效應(yīng)，社會(huì)買房的人群瞬間就作鳥獸散，這已經(jīng)是我們過去三十年經(jīng)常看到的情況了。在房產(chǎn)這個(gè)融資容器里，地方財(cái)政獲得了土地收入，及賣地建房子賣房子的稅收，居民家庭獲得了保值增值的重要手段，作為包稅人的地產(chǎn)商則混成了大佬，商業(yè)銀行獲得了信貸的客戶。三十年的樓市牛市，無非是這幾股力量共贏所演繹的，并不是幾個(gè)炒房的能夠左右的。那么，現(xiàn)在的問題是上述四大利益聯(lián)盟的共贏機(jī)制到底有沒有瓦解的可能呢？坦率說，現(xiàn)在我們看到的開發(fā)商這部分和購(gòu)房者有個(gè)體被摁倒，但整體其實(shí)是沒事的，嚴(yán)格來說，這四方其實(shí)更加依賴這個(gè)共贏機(jī)制了。因此，個(gè)別高杠桿的開發(fā)商及個(gè)體炒房客或許會(huì)有事，但是，因此認(rèn)為地產(chǎn)的整體要出現(xiàn)問題了，那是不可能的。地產(chǎn)是地產(chǎn)，地產(chǎn)商是地產(chǎn)商，個(gè)體炒房客是個(gè)體炒房客。

7、世界上所有的泡沫資產(chǎn)都是這樣，在別人的懷疑中上漲，大家都覺得它會(huì)繼續(xù)漲得瘋狂上漲，等到大家覺得它永遠(yuǎn)漲的時(shí)候，發(fā)現(xiàn)資金不足，沒人接盤就爆掉了。我國(guó)房?jī)r(jià)如果放任不管，毫無疑問會(huì)重走那條路，在萬眾矚目中一飛沖天，最后跟日本房?jī)r(jià)一樣重重摔到地板上。如果發(fā)生這種事，既有好處又有問題。好處是大家今后也就不再相信房?jī)r(jià)永遠(yuǎn)漲的鬼話了；問題也很明顯，如果發(fā)生暴跌，會(huì)跟日本的情況一樣，天量財(cái)富消失，不少人欠一屁股債，一生都在郁郁寡歡中度過。大家都不怎么消費(fèi)了，地方城市也沒土地財(cái)政收入了，大家都得過苦日子了。我國(guó)每次都在房?jī)r(jià)高到出事之前，把房?jī)r(jià)給限制住了，避免了泡沫被刺破，所以大家心中的那個(gè)房地產(chǎn)非常堅(jiān)挺的共識(shí)一直沒有出現(xiàn)動(dòng)搖，對(duì)于大城市的優(yōu)質(zhì)住宅，永遠(yuǎn)都是有錢就買。共識(shí)是這個(gè)世界上最重要最有影響力的東西，如果房?jī)r(jià)堅(jiān)挺這個(gè)共識(shí)不存在了，中國(guó)的房子大規(guī)模拋售，很快就會(huì)因?yàn)檎也坏劫I家，而變成紙上財(cái)富。

8、買房是每家每戶最大的消費(fèi)。當(dāng)年停止福利分房，就是為了拉動(dòng)住房消費(fèi)，收集民間剩余資本發(fā)展經(jīng)濟(jì)的。但是，由于房產(chǎn)價(jià)格太貴，以前一般家庭不太愿意買房，這時(shí)的房子還是居住屬性。地方城市也沒多少收入。但土地財(cái)政關(guān)系到地方財(cái)政收入的半壁江山。你不買了，地方城市可怎么過日子？必須讓你買，不買不行。方法也簡(jiǎn)單，先是誘之以利。讓你買了就漲，富人就都開始買了，但富人畢竟是少數(shù)，一般人還是買不起。那就接著擴(kuò)民之信用，貨幣放水，貸款給你買，再編個(gè)段子教育你：美國(guó)老太到了八十歲才還完貸款，但享受了一輩子；中國(guó)老太到八十歲才存夠了房款，但一輩子沒享受過。于是，為了滿足貸款需求，貨幣如洪水一般涌出。如果還不夠，那就把賺錢的事跡宣傳宣傳，引誘你去參與。于是，報(bào)紙上到處議論溫州炒房團(tuán)：投資幾年，利潤(rùn)翻倍，比開廠還好。這下子，把中國(guó)人內(nèi)心深處，投機(jī)的心態(tài)激發(fā)出來了，沿海地區(qū)徹底認(rèn)同炒房。如果人還不夠呢？那就拉上丈母娘逼宮，你總要結(jié)婚吧？讓丈母娘逼男方買房，沒房不結(jié)婚。還不行呢？就用棚改來全國(guó)普漲，讓你不論在哪里，只要不買房，就覺得十年都白忙。

9、短期高杠桿炒房客，三至五年就換手的那種人，簡(jiǎn)直是刀口舔血。樓市是政策市和資金市，網(wǎng)上發(fā)幾個(gè)通知就會(huì)一夜入冬，再發(fā)幾個(gè)文件就會(huì)熱火朝天。暴漲的時(shí)候，不舍得賣，暴跌的時(shí)候，持續(xù)冷場(chǎng)，打七折沒人接盤。回頭看，兩種人會(huì)發(fā)財(cái)，一種是李嘉誠(chéng)，賺了就走，留點(diǎn)利潤(rùn)給別人；另一種是長(zhǎng)期價(jià)值投資者拿十年以上�，F(xiàn)在國(guó)企要過得好，銀行要過得好，公款單位要過得好，醫(yī)療教育單位要過得好，一般收入人群要加工資，退休人員要加退休金，農(nóng)民要增收，樓市要猛烈去庫(kù)存，財(cái)政要增收等希望下。有形之手印錢的欲望是忍不住十年的。李嘉誠(chéng)是大資金，必須是高點(diǎn)暴漲期內(nèi)走人，長(zhǎng)期價(jià)值投資者是小資金，就當(dāng)個(gè)忍氣吞聲的軟柿子，十年磨一劍，等你把M2吹大，跟在國(guó)運(yùn)后默默撿錢。就做長(zhǎng)期價(jià)值投資者，買入核心城市優(yōu)質(zhì)住宅，賭你熬不了十年，首發(fā)公眾號(hào)：買房秘密 等著看你笑話。千言萬語(yǔ)一句話，你沒有找到下一個(gè)很好的容器，就只能在地產(chǎn)這個(gè)容器里印錢拆建。你要有本事跑出這個(gè)邏輯，打臉就打臉，反正認(rèn)了。