限購(gòu)第四年，2020年成為了杭州樓市房票的大發(fā)現(xiàn)之年。
不斷有新的房票涌入，不斷有房票貼上了人才和無(wú)房的標(biāo)簽。它們像夏日午后的云朵，在杭州樓市的上空迅速集合，一旦熱門樓盤開盤，就化作房票雨降落人間。
今年前11個(gè)月，雖然受到疫情的影響，但是杭州新房市場(chǎng)的成交量?jī)r(jià)依舊超過(guò)了去年全年的成交量。根據(jù)克而瑞的統(tǒng)計(jì)，1-11月，杭州市商品房成交量逾13.8萬(wàn)套，超出2019年全年成交量2000套左右。
而在全年預(yù)計(jì)15萬(wàn)套的商品房成交量中，誰(shuí)又會(huì)成為杭州樓市的年度銷冠呢？
競(jìng)爭(zhēng)很激烈，每一月，每一周都在變化。
1至9月的時(shí)候，網(wǎng)簽數(shù)據(jù)顯示排在杭州樓市前六強(qiáng)的是，九章賦的1557套，江山風(fēng)華的1472套，南湖明月的1414套，萬(wàn)達(dá)同心灣的1342套，融創(chuàng)城1335套，融創(chuàng)森與海的1298套。
兩個(gè)月后，截至到2020年12月9日，萬(wàn)達(dá)同心灣和融創(chuàng)森與海已經(jīng)超過(guò)九章賦，網(wǎng)簽數(shù)據(jù)分別以1853套和1800套位列第一、第二。
真正的銷冠還在沖刺。12月份，融創(chuàng)森與海的簽約仍在加速。剛剛又領(lǐng)了預(yù)售證的森與海實(shí)際認(rèn)購(gòu)早已突破2100套。
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△制圖：葉帥起高樓
杭州樓市的成交套數(shù)前三強(qiáng)基本已經(jīng)鎖定：融創(chuàng)森與海、萬(wàn)達(dá)同心灣、東原德信九章賦。
而我們的問(wèn)題是：為什么是這三個(gè)盤，為什么是融創(chuàng)森與海？而4年的限購(gòu)，3年的搖號(hào)，又向我們揭示了杭州樓市怎樣的基本面？
今天，我們從樓市基本面、產(chǎn)品和市場(chǎng)三個(gè)方面，來(lái)為融創(chuàng)森與海和杭州樓市復(fù)一下盤。
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△融創(chuàng)森與海意向規(guī)劃圖
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樓市基本面：回到限購(gòu)區(qū)
杭州樓市是從2017年3月2日全面限購(gòu)，從2018年4月4日啟動(dòng)搖號(hào)，而在這四年的銷售排行榜中，我們可以看到一個(gè)明顯的軌跡：
先是避開限購(gòu)區(qū)，然而在今年又回到限購(gòu)區(qū)。
圖片△制圖：葉帥起高樓
2019年，不限購(gòu)的臨安有4盤進(jìn)入TOP10，而到了2020年就只有1個(gè)盤了。同時(shí)，2020的十強(qiáng)榜中，蕭山又從2盤增加到了3盤，而富陽(yáng)更是實(shí)現(xiàn)了0的突破。
分析杭州樓市，表面上看到的是人口和房票，而其底盤，則是由擁江發(fā)展規(guī)劃主導(dǎo)的城市藍(lán)圖，以快速路和地鐵為標(biāo)志的城市骨架，和以產(chǎn)業(yè)和商業(yè)為引爆點(diǎn)的城市HUB所共同決定的。
看杭州的城市藍(lán)圖，今年，杭州擁江發(fā)展取得重大進(jìn)展，南啟邁出了實(shí)質(zhì)性的第一步。
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△三江匯“未來(lái)城市”實(shí)踐區(qū)景觀控制規(guī)劃圖
杭州正在籌建湘湖和三江匯流未來(lái)城市實(shí)踐區(qū)管委會(huì)�！改蠁ⅰ挂呀�(jīng)出爐了多項(xiàng)規(guī)劃草案，而且實(shí)施速度很快，綠心公園和螞蟻搬家都只是前奏。
「南啟」也意味著，作為濱蕭區(qū)域惟一可與良渚文化村媲美的人文大盤，融創(chuàng)森與海正在吸引越來(lái)越多的鎂光燈。
看杭州的城市骨架，今年，杭州幾條主要的跨江快速路都在向南延伸。
根據(jù)今年9月29日公布的《杭州市綜合交通專項(xiàng)規(guī)劃（草案）》（來(lái)源：杭州市規(guī)劃和自然資源局官網(wǎng)），除了目前正在不斷建設(shè)不斷南延的時(shí)代大道快速路，風(fēng)情大道快速路，通城快速路以外，接下去還有杭州繞城快速路，和杭州中環(huán)，將把融創(chuàng)森與海拉到更多杭州購(gòu)房者的半小時(shí)通勤圈內(nèi)。
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△融創(chuàng)森與海區(qū)位示意圖
再來(lái)看新興的產(chǎn)業(yè)和商業(yè)配套，今年，也都在向南加速集結(jié)。
9月，杭州自貿(mào)區(qū)主體落在了濱蕭區(qū)域，10月，支付寶拿下位于之江的總部地塊，杭州最重要的產(chǎn)業(yè)引擎，都在杭州擁江發(fā)展的進(jìn)程中拉響。
而在商業(yè)綜合體上，濱蕭區(qū)域，僅僅是目前在建的，就已經(jīng)有奧體印象城、華潤(rùn)萬(wàn)象天地（亞運(yùn)村），香港置地商業(yè)綜合體（蕭山科技城）、龍湖濱康路綜合體、城南銀泰（戴村）、蕭山銀泰（通惠路）六大一線大型商業(yè)綜合體。規(guī)格之高，數(shù)量之多，超出了其他任何一個(gè)區(qū)域。
這就是杭州樓市在被限購(gòu)政策碰撞了一下以后，又回到原來(lái)軌跡上的原因。
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產(chǎn)品邏輯：超越網(wǎng)紅超越大盤
城市有城市的底盤，樓盤也有樓盤的底色。
融創(chuàng)森與海到底是一個(gè)怎么樣的社區(qū)呢？它又引領(lǐng)了杭州樓市的哪些趨勢(shì)呢？
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△森與海Say-Park山脊線公園實(shí)景圖
在今年的杭州，像融創(chuàng)森與海這樣5000畝的大盤，是很多人沒(méi)有過(guò)的體驗(yàn)。有人把這里當(dāng)作網(wǎng)紅的城市公園，有人在這里露營(yíng)，有人想組團(tuán)買一批房源做民宿。
甚至，有小兩口到了森與�，F(xiàn)場(chǎng)，還在爭(zhēng)論。
男生說(shuō)，這里有點(diǎn)像最近的世外桃源，但自己還年輕還要奮斗，不能這么閑情雅致。女生說(shuō)，哪閑情了，這就是全新的國(guó)際社區(qū)，引領(lǐng)性的城市生活方式，我要在這里直播開店，創(chuàng)業(yè)奮斗了。
其實(shí)，要真正認(rèn)識(shí)融創(chuàng)森與海，也要有個(gè)過(guò)程。如果說(shuō)，去年下半年，融創(chuàng)森與海9萬(wàn)方的示范區(qū)剛開放的時(shí)候，融創(chuàng)森與海的標(biāo)簽是網(wǎng)紅打卡地，那么，整個(gè)2020年，伴隨著一次又一次熱銷，融創(chuàng)森與海又擁有了四個(gè)新標(biāo)簽：
國(guó)際社區(qū)、90代際社區(qū)、優(yōu)質(zhì)教育、文旅小鎮(zhèn)。
限價(jià)時(shí)代，很多人在感嘆到哪里去尋找杭州樓市今天的產(chǎn)品力？其實(shí)，限價(jià)是杭州進(jìn)入新一線城市時(shí)代的必然，而新一線城市比拼的是綜合性國(guó)際社區(qū)的營(yíng)造能力，
20年前，上海打造至今仍然堪稱中國(guó)最經(jīng)典的國(guó)際社區(qū)碧云社區(qū)，20年后，今天的杭州樓市，一下子冒出多個(gè)區(qū)域整體開發(fā)的國(guó)際化社區(qū)：6.98萬(wàn)的新世界望江綜合體和新鴻基江河匯綜合體，預(yù)計(jì)4.5萬(wàn)+的亞運(yùn)村，和2.8萬(wàn)+蕭山科技城，和1.4萬(wàn)+的融創(chuàng)森與海。
國(guó)際化社區(qū)兩大要素，除了國(guó)際化的小區(qū)域規(guī)劃，更重要的是國(guó)際化的城市配套和生活方式。
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△森海天地發(fā)布現(xiàn)場(chǎng)
今年11月1日，森與海3萬(wàn)方的商業(yè)中心「森海天地」首次亮相，20多家各行業(yè)知名品牌前來(lái)啟動(dòng)會(huì)現(xiàn)場(chǎng)，表示與森海天地的濃厚合作興趣。
這里面包括，「新零售巨頭」盒馬鮮生、「文化復(fù)合品牌」普通讀者、「全球咖啡引領(lǐng)者」星巴克、「零售超市潮店」全家、「互聯(lián)網(wǎng)影視巨擎」幸福藍(lán)海，更有KFC、711、羅森超市、甘其食、威爾仕健身、心元兒童之家、鄰家大藥房等。
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△森海天地效果圖
融創(chuàng)森與海被越來(lái)越多的年輕人種草，而其針對(duì)現(xiàn)代都市客群推出的創(chuàng)新戶型，更是迎合了新生代的需求，成了杭州樓市首個(gè)90代際社區(qū)。
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△森與海100方和121方生活體驗(yàn)館實(shí)景圖
（滑動(dòng)查看更多戶型）
融創(chuàng)森與海的戶型，更加注意家人之間的交流。以97方的A2戶型為例，把廚房放到了中間，還調(diào)整以電視為中心的客廳布局，同時(shí)，更加注重戶型的成長(zhǎng)性，把第三房設(shè)計(jì)成了真正能夠?qū)崿F(xiàn)多用途的多功能房。
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△森與海生活體驗(yàn)館實(shí)景圖
11月2日，浦陽(yáng)鎮(zhèn)與高橋系教育集團(tuán)（高橋?qū)W前教育集團(tuán)、高橋小學(xué)教育集團(tuán)、高橋初中教育集團(tuán)）實(shí)施緊密型合作辦學(xué)座談會(huì)。（來(lái)源：浦陽(yáng)江教育）
在多個(gè)購(gòu)房討論群里，浦陽(yáng)鎮(zhèn)將牽手高橋教育集團(tuán)在森與海打造12班制幼兒園的消息，更是讓購(gòu)房者興奮不已（備注：最終學(xué)校規(guī)劃請(qǐng)以教育局公布信息為準(zhǔn)）。
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△森與海幼兒園效果圖
（滑動(dòng)查看更多圖片）
而在打卡達(dá)人的眼里，今年，融創(chuàng)森與海不僅越來(lái)越好看，也是越來(lái)越好玩。
5月，森海營(yíng)地正式開營(yíng)，7月，森與海水上運(yùn)動(dòng)基地正式投入運(yùn)營(yíng)；11月，森與海之城Say-Park山脊線公園正式開放運(yùn)營(yíng)。
融創(chuàng)森與海成為了杭州限價(jià)時(shí)代的產(chǎn)品力擔(dān)當(dāng)，掀起一波波高潮迭起的森與海現(xiàn)象。原因正在于：
森與海超越了網(wǎng)紅打卡地，真正成為杭州家庭的同城旅游目的地，超越了傳統(tǒng)意義上的百萬(wàn)方大盤，真正成為杭州樓市對(duì)年輕人最友好的國(guó)際化社區(qū)。
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市場(chǎng)邏輯：沒(méi)有競(jìng)品沒(méi)有替代
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△森與海實(shí)景圖
我們從三個(gè)維度，看融創(chuàng)森與海的性價(jià)比。
一是，與同類產(chǎn)品比。在國(guó)際社區(qū)領(lǐng)域內(nèi)，杭州的代表性項(xiàng)目是，新世界望江綜合體，新鴻基江河匯綜合體，亞運(yùn)村，蕭山科技城，和融創(chuàng)森與海，融創(chuàng)森與海是對(duì)年輕人友好的門檻級(jí)國(guó)際社區(qū)。
在網(wǎng)紅人文大盤領(lǐng)域內(nèi)，今年余杭良渚文化村在售的是大溪谷，限價(jià)在2.1萬(wàn)/m²左右，而臨安桃李春風(fēng)最后一批高層限價(jià)在2.4萬(wàn)/m²左右，森與海的限價(jià)只有兩者的六成左右。
二是，與杭州中環(huán)沿線區(qū)域比。融創(chuàng)森與海的限價(jià)，低于2萬(wàn)/m²左右的大江東、富陽(yáng)東洲、余杭仁和、余杭東湖，2.2萬(wàn)/m²的富陽(yáng)銀湖，2.4萬(wàn)/m²的余杭瓶窯。
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△杭州中環(huán)平均房?jī)r(jià)示意圖 來(lái)源：住浙網(wǎng)
三是，和浦陽(yáng)早年的房?jī)r(jià)比�；仡櫼幌缕株�(yáng)的房?jī)r(jià)，在2013年，當(dāng)年的美濃小鎮(zhèn)是市北的0.41倍，而今天的限價(jià)只有市北的0.37。2013年，浦陽(yáng)和義蓬，當(dāng)年單價(jià)相差500元，今天限價(jià)相差了5000元。
復(fù)盤融創(chuàng)森與海今年的一路超越，我們可以發(fā)現(xiàn)，這既是由杭州擁江發(fā)展戰(zhàn)略引領(lǐng)的結(jié)果，也是對(duì)融創(chuàng)產(chǎn)品力的認(rèn)可。
這樣的森與海，幾乎沒(méi)有競(jìng)品，購(gòu)房者一旦被種草，真的很難再放棄買一套森與海的念頭。
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△森與海排屋效果圖
文末，說(shuō)個(gè)好消息：
