杭州，2025年1月8日 — 享譽全球的房地產服務和咨詢顧問公司戴德梁行針對杭州2024年整年度的零售商業(yè)市場及寫字樓市場進行多維度的解讀，并對2025年的發(fā)展趨勢進行展望和預測。
復雜多變，于不確定中發(fā)掘新的可能
租賃市場方面，2024年全年無甲級新增供應入市，甲級存量穩(wěn)定在696萬方，不明朗的市場環(huán)境下，房企拉長蓄客期，放緩優(yōu)質項目的入市節(jié)奏，以待來年的市場復蘇，但也將導致25年供應井噴，競爭加劇的局面。產業(yè)園辦公及乙級辦公供應增量明顯，共計約80萬方，其中產業(yè)園辦公主要集中于智慧網谷、云谷板塊，乙級辦公多來自于上城、余杭、蕭山銷售項目的交付，這些項目的供應激化了當前對于甲級辦公的壓力。租金方面，全市平均租金3.51元/平方米/天，已降至五年內最低水平，空置率截至2024年第四季度已攀升至22.7%。從凈吸納量表現來看，企業(yè)為降本增效，退租縮減成為主要動作，2024年凈吸納量錄得負7萬平方米，成為杭州歷年來首次負吸納量，市場去化能力遭受考驗。
銷售市場方面，2024年全年銷售面積錄得516,619平方米，較去年降低了10.6%，平均銷售單價錄得19,594元/平方米，較去年降低了21.6%。熱門商圈降價求去化，新興商圈尚處價值低谷；價格下跌，市場行情仍處于持續(xù)調整的態(tài)勢，成交中超30%為政府或企業(yè)回購，真實成交縮減。大宗交易最令人矚目的當屬寧波環(huán)球4.8億收購綠城武林壹號寫字樓。鑒于當前地產行業(yè)正處于調整期，加之辦公租賃需求下調，投資者對于大宗投資買賣持謹慎態(tài)度，傾向于采取觀望態(tài)度，而業(yè)主方將部分項目定為大宗交易銷售策略，愿犧牲利潤來促成資金回籠，預計未來一年核心商圈的重點項目將會有大宗成交實現。而作為杭州2024年僅有的大宗交易，面對整體寫字樓市場下行的情況，盡管武林壹號占據城市核心區(qū)位，但在市場壓力之下，也難抵抗盈利能力及資產價值持續(xù)下降的事實。
未來供應方面，大部分項目基于市場的不確定性將項目延期交付，2025年是杭州甲級辦公市場新增供應大量入市的一年，超過35萬方的甲級辦公，“租戶爭奪”成為25年市場的關鍵詞；另一方面，企業(yè)對租賃成本持續(xù)敏感，加之銷售項目交付的擠壓下，全年租金水平仍將面臨下行壓力。
戴德梁行杭州公司項目及企業(yè)服務部發(fā)言人分析，面對當前市場的不確定性，一方面杭州推出21條“一攬子”政策 為保障全市經濟高質量發(fā)展，加快培育未來產業(yè)，推動新質生產力發(fā)展，另一方面，控制源頭供應，加強對于商務辦公土地供應量的限制，一定程度為杭州辦公帶來發(fā)展的機遇并抒緩辦公供應壓力。但政策傳導至實體經濟發(fā)展仍需時間，由于部分項目延期至2025年入市，新增供應將保持充沛，空置率上升壓力不減，預計租金在短期內仍面臨承壓，未來市場競爭將愈演愈烈，如何突破存量客戶競爭，建立項目獨有優(yōu)勢，是各個項目破局的主要課題。
零售市場分化，存量競爭加劇
2024年政府雖推行“以舊換新”等促消費政策的實施，對杭州市消費市場進行刺激，但據戴德梁行統(tǒng)計，截止到11月，杭州全市社會消費品零售總額為7131億元，同比增長僅為2.6%，社零增速持續(xù)放緩，消費市場延續(xù)疲弱態(tài)勢。消費降級特征顯現，剛需消費擴張，非必要消費放緩。糧油食品、飲料品類增速擴張，服裝、化妝品、金銀珠寶等商品類消費增速放緩；高端餐飲消費低迷，行業(yè)進入慢增長時代。
從全市存量及增量市場看，消費趨緊下，商業(yè)體新增依舊高企；市場謹慎情緒延續(xù)，非專業(yè)運營商操盤項目推遲入市。截至2024年底，杭州優(yōu)質商業(yè)規(guī)模達1672.3萬平方米 ，存量數量209個。租金方面，2024年整體商業(yè)租金錄得6.71元/平方米/天，與2023年相比，租金環(huán)比下降2.19%。品牌拓張速度放緩，競爭壓力下，大部分業(yè)主通過讓惠吸引商戶，維穩(wěn)租戶�？罩寐史矫�，品牌拓店延續(xù)收縮態(tài)勢，2024三季度起空鋪率緩慢升高，全市優(yōu)質商業(yè)平均空置率整體攀升至8.9%，相較于2023年底上漲幅度為0.6個百分點。首店方面，杭州商業(yè)全年引入264家首店，以餐飲、零售業(yè)態(tài)為主。“首店經濟”驅動著商業(yè)生態(tài)的持續(xù)繁榮與創(chuàng)新發(fā)展，書寫著杭州消費能級躍升的新篇章。其中，杭州大廈首店開出Graff、Harry Winston兩大重量級頂奢珠寶品牌首店，及TOM FORD全新男裝精品店。
2025年杭州商業(yè)市場迎來諸多重磅項目的入市，新開商業(yè)面積將達1,280,000平方米，存量商業(yè)將突破1800萬方平方米。三大港資項目相繼面世（恒隆廣場、嘉里城、光環(huán)夢中心），恒隆廣場的入駐將對武林商圈內的其他商業(yè)體帶來新的挑戰(zhàn)與機遇。各大商場紛紛調整策略，優(yōu)化品牌布局，以應對即將到來的競爭；提升了武林商圈的品質，也為消費者提供了更多選擇。
戴德梁行杭州公司項目及企業(yè)服務部發(fā)言人分析，2025商業(yè)消費信心取決于整體市場經濟環(huán)境，商業(yè)體經營現狀預計進一步分化，持續(xù)面臨優(yōu)勝劣汰的壓力，特別是尾部項目。展望2025，杭州商業(yè)市場依舊充滿著不確定性；品牌拓店延續(xù)收縮態(tài)勢，商業(yè)體或將面臨租金下行、空置面積增加的雙重壓力。
戴德梁行大中華區(qū)研究內容主管Shaun Brodie表示，近年來，中國新型消費呈現持續(xù)快速發(fā)展態(tài)勢。智能家居、文娛旅游、體育賽事、國貨“潮品”不斷推陳出新，未來增長潛力巨大。產業(yè)鏈上游的生產商或渠道商直接供應的平價商品“出圈”�，F如今，白牌工廠在供應鏈和高性價比優(yōu)勢的加持下，憑借直播電商、量販零食店、市集餐飲、生活用品集合店等多種渠道迅速跑馬圈地。
戴德梁行浙江區(qū)域公司總經理湯耀光表示，展望2025年，隨著市場的不斷轉型，在大中華區(qū)，實施最佳實踐、超越市場基準、涵蓋全生命周期的專業(yè)房地產資產管理，對于提升寫字樓、零售物業(yè)及工業(yè)物業(yè)的價值、效率和可持續(xù)性來說，將變得尤為重要。而杭州2025年是“十四五”規(guī)劃收官、“十五五”謀劃之年，是推動浙江高質量發(fā)展建設共同富裕示范區(qū)取得明顯實質性進展的重要一年，杭州在產業(yè)、民營經濟、營商環(huán)境等具有優(yōu)勢，仍然是企業(yè)家和投資者青睞之地。”
戴德梁行華東區(qū)總經理黎慶文表示，2025年長三角地區(qū)房地產市場正步入一個轉型階段。諸多城市商業(yè)地產領域的供應將持續(xù)攀升，而需求側預計將主要由國內企業(yè)引領，尤其是那些受惠于政府政策以及因國內消費增長而蓬勃發(fā)展的企業(yè)。這標志著市場將更趨向于本地化，更加聚焦于滿足中國企業(yè)和消費者的需求。
