01
“這個(gè)盤的高層啊，今年以來(lái)一套也沒賣掉過(guò)。”聊起板塊里的行情，中介孟哥如數(shù)家珍。
手邊買房數(shù)據(jù)顯示，位于申花的次新A盤，其高層的上一套成交記錄，還停留在去年11月。約130㎡的房子，簽約價(jià)一千萬(wàn)出頭。
與此同時(shí)，另一張關(guān)于申花的成交截圖顯示，去年底交付的九龍倉(cāng)雙子星——天璽天薈，3月一共賣了7套。
不過(guò)，在網(wǎng)簽系統(tǒng)里暫時(shí)還看不見。
“天璽入市時(shí)間早一點(diǎn)，天薈去年底交付，很多房東今年才辦證，所以進(jìn)度上有點(diǎn)落后，但這個(gè)成交基本是真實(shí)的。”孟哥說(shuō)。
同樣來(lái)自手邊買房的數(shù)據(jù)顯示，A盤的高層，去年全年賣掉了16套，平均下來(lái)，每個(gè)月都能走掉1-2套。
要知道，去年杭州大部分時(shí)間的二手房行情都不算好，A盤尚且還能有這個(gè)表現(xiàn)；
為什么最近二手房行情迅速回暖了，反而賣不掉了呢？
02
在孟哥看來(lái)，其中的大部分原因，要算到天璽天薈的頭上。
這兩盤僅一路之隔，背后又有同一個(gè)開發(fā)商的影子。天璽大約270套，天薈近700套，加起來(lái)近千套的體量，相當(dāng)于給申花的二手房新增加了一個(gè)重重的“錨”。
由于整體品質(zhì)不算出眾，加上投資客較多。這一點(diǎn)從中簽率就可見一斑。
天薈于2019年底至2021年中開盤過(guò)7次，其中后四次中簽率均接近或低于10%。最低一次僅為1.3%。
但目前，這個(gè)“錨”的成交價(jià)格在申花板塊并不算高。從流出的截圖看，大多集中在7萬(wàn)上下，最低僅6萬(wàn)5。
這么一來(lái)，周邊其他二手房就“亞歷山大”。
“現(xiàn)在的情況是，有特殊光環(huán)的還不受影響，比如錦繡之城這種得房率高的、或者沁園洋房、金茂府疊墅這樣的低密。但沒什么加分項(xiàng)的普通高層影響就大了。”孟哥說(shuō)。
像去年下半年，A盤簽約的5套高層房源中，有4套接近或超過(guò)8萬(wàn)/㎡。賣家的實(shí)際掛價(jià)還要更高。
這樣一來(lái)，很多買家現(xiàn)在再看到這樣的房源，就會(huì)問：為什么要比天璽天薈高那么多��？然后中介似乎也很難說(shuō)出令人信服的答案。
“伴大盤如伴虎��！”孟哥感慨地說(shuō)。
03
這種情況并非只發(fā)生在申花。
在濱江區(qū)長(zhǎng)河聚才路一帶，也有一個(gè)類似的“錨”——南岸晶都。
小區(qū)有21幢房子，除了1幢以50多㎡的小戶型為主，其余多是130㎡以上的改善戶型。
南岸晶都在這一帶成交長(zhǎng)期活躍，僅2021年上半年賣掉了63套房子。平均3天，就能迎來(lái)一位新的業(yè)主。
今年一季度，也成交了11套。
同時(shí)，小區(qū)價(jià)格又比較親民，簽約價(jià)基本上只要3萬(wàn)多。
這樣一來(lái)，很長(zhǎng)一段時(shí)間內(nèi)，邊上兩個(gè)次新盤天匯和云宸就頗有壓力了。雖然這兩盤由于建造年份新，立面、小區(qū)環(huán)境要好很多，但成交量長(zhǎng)期受到壓制。
因?yàn)閮r(jià)格實(shí)在差太多了。尤其是剛交付的時(shí)候，很多業(yè)主掛價(jià)都在7萬(wàn)以上。
它們與南岸晶都均只有一路之隔，價(jià)格差這么多，“老虎”很生氣，結(jié)果兩盤就很難賣高價(jià)。
04
一個(gè)大盤要成為板塊內(nèi)的“老虎”，需要符合幾個(gè)條件。
一是要足夠大。像天璽天薈加在一起有近千套，南岸晶都超過(guò)1600套；
二是掛牌量要足夠多，成交量也能持續(xù)維持活躍。不能是冬眠的虎，要是活躍的虎。
天薈雖然網(wǎng)簽記錄還沒有，但手邊買房平臺(tái)顯示，30天內(nèi)的帶看量達(dá)到了291次，而A盤這個(gè)數(shù)字只有180次。
三是價(jià)格要和之前或之后交付的盤形成明顯的階梯。
如此一來(lái)，短期內(nèi)“老虎”的威力就會(huì)完全展現(xiàn)。甚至就像一個(gè)巨大的黑洞，把大部分流量全部吸走了。
05
不過(guò)，受到壓制只是“伴虎”的第一階段，當(dāng)扛過(guò)這個(gè)階段且價(jià)格理性調(diào)整后，“老虎”對(duì)于區(qū)域二手房的生態(tài)反而是有好處的。
像天匯，今年一個(gè)多季度已經(jīng)成交了27套，接近去年整年的35套（去年是從5月開始有網(wǎng)簽記錄）。
也要明顯高于南岸晶都的12套（今年至今）。
而價(jià)格，基本集中在5萬(wàn)多到6萬(wàn)，比剛交付時(shí)清一色的掛價(jià)7萬(wàn)+有明顯差距。
南岸晶都
“現(xiàn)在天匯走得很好。”當(dāng)?shù)啬持薪樾⊥碚f(shuō)。
因?yàn)槟习毒Ф歼@個(gè)錨很穩(wěn)定，代表了區(qū)域的購(gòu)房需求放在那里。一旦天匯的價(jià)格被市場(chǎng)認(rèn)可，就會(huì)有人持續(xù)接盤。
孟哥也表示，就他們而言，特別希望天璽天薈能有長(zhǎng)期穩(wěn)定成交。“如果每個(gè)月都能走十幾套，那么整個(gè)申花的二手就會(huì)很活躍。”
換句話說(shuō)，當(dāng)價(jià)格虛高時(shí)，“老虎”是威脅；當(dāng)價(jià)格理性后，“老虎”就成了開路先鋒。
只是，對(duì)一些原先預(yù)期很高的紅盤來(lái)說(shuō)，終究是一只攔路虎。
來(lái)源：層樓
