01
新政對不限購的臨安是大利好？
每次杭州出臺新政，似乎都利好臨安。
8·5新政過去快一個月了，臨安又上“樓市熱搜”，有人很自然唱多，也有人強勢看空。各種言論甚囂塵上： 都去臨安吧，去一個埋一個。看不起臨安的人都不行了，眼光沒有與時俱進。這次限購，讓臨安撿便宜了么，全部都殺進臨安市場。
臨安市場又將迎來一波小高潮。 官方說法：新政砍了30%的房票，大約幾萬張房票一夜之間作廢。我記得很清楚，我朋友圈里的臨安中介最開心，額手稱慶。我摘錄了兩條朋友圈： 這時候你唯一要做的，就是下手要快！畢竟，作為杭州唯一一個不限購的區(qū)，臨安現有的住宅庫存僅剩5000余套了（數據來源：透明售房網）。
杭州樓市新政一出，靴子落地，臨安沒有受影響，仍然不限購，這對于臨安來說，無疑又是一個利好，有需要趕緊找我。
果然，很快就有消息傳出：新政之后的第一個周末，大量購房者涌入臨安，臨安售樓處“人擠人”。 就連我一位失去房票的朋友，第一反應也是：只能去臨安買一套了。她今年剛剛落戶，此前一直在“打新”。
很奇怪卻是，一邊是很多購房者想去臨安買新房，另一邊卻有很多臨安的房東想降價賣房。8月7日那天，一份二手房降價房源統(tǒng)計數據顯示，杭州各區(qū)幾乎都是降價房源比提價的多。
其中臨安區(qū)降價103套，占比8%。
8·5新政后，臨安市場又是“迷霧”一團，有人星夜趕考場，有人辭官歸故里。到底怎么回事？
02
售樓處沒有很熱鬧，新訪客戶不多
由于青山湖科技城高層房源已經不多，這一次，我主要走訪了4個臨安城區(qū)的新房樓盤。
來到臨安，感受很直觀：真實的臨安市場，并沒有我想象中這么火爆。當然，這可能和工作日也有一定關系。
首先，分銷依然盛行，中介小哥會重點推薦部分錦南、錦城等板塊的新房。相應的，部分樓盤也有折扣，具體按照付款方式和付款比例來算。 其次，臨近加推的項目售樓處，熱鬧程度一般。
在走訪的4個樓盤中，有剛剛領證，即將首開的，有現在正在驗資，預計9月加推的；有靠近地鐵站的，也有距離地鐵1公里左右的。 售樓處相對比較熱鬧的，一個是最近剛剛領證首開的樓盤，有2-3組客戶在看房。但看的出來，客戶基本都是由中介小哥帶過去的。
另一個樓盤距離地鐵站直線約100米，預計9月加推。沒有中介分銷，售樓處也有2組客戶正在看房。
不過，這個樓盤由于距離地鐵較近，此前開盤就需要搖號了。 聽置業(yè)顧問口徑，接下來開盤依然大概率需要搖號，但中簽率并不會很低。換句話說，并沒有因為新政多出很多客戶。
另外兩個樓盤分別位于錦南、錦城，預計9月加推，探訪時售樓處一組客戶都沒有。其中一個樓盤6月開盤，目前還剩少量低樓層房源在售。
要知道，今年4月，同樣工作日下午，我在錦南跑了一圈，幾乎每個項目都有3-4組客戶在看房。
事實上，從7月開始，臨安市場就較上半年有所降溫了。
有一位臨安的置業(yè)顧問告訴我：“現在比7月稍微好一點，但沒有想象中那么好，因為政策來的客戶并不多。
新政之前，一天1-2組新訪，現在2-3組，周末會多一點，但也不會多太多。” 就她自己手上，因為新政之后來的，根本沒幾個。 另外，她也解釋了一下：“我們不跟中介合作，一般中介合作的盤客戶可能會多一點。”
03
二手房價相對平穩(wěn)，成交量一般
再來看看二手房市場。 確實有人因為失去了房票，而買了臨安的二手房。中介小哥給我舉了一個例子—— 俞先生在未來科技城工作，社保已經有2年多，剛剛開始在杭州市區(qū)看二手房。沒想到，一紙新政，失去了購房資格。
由于老婆快要生了，實在等不了再過兩年買房，無奈之下只得在考慮青山湖科技城二手房。30分鐘車程，他想想也能接受。 俞先生看上了一套89㎡，精裝，中高樓層，滿兩年，房東掛價245萬。最終，經過他的軟磨硬泡，這套房源240萬總價成交了。
不過，這樣的人還是少數。中介小哥告訴我：“最近咨詢量確實很多，但很多人都有顧慮。畢竟在杭州市區(qū)工作，以后肯定還是想在杭州市區(qū)買房�，F在買了臨安，相當于浪費了3成首付的機會。” 整個臨安，青山湖科技城的二手房成交最好，價格也最高。
今年上半年，青山湖科技城二手房迎來量價齊升。但好景不長，受天氣、房貸等影響，從6月開始，成交量逐漸變少。
以越秀星匯城為例，貝殼的一位中介小哥和我說，6/7月份每月都有成交20多套，但8月到現在還只有10多套。
不僅如此，掛牌量也變多了。4月份，在貝殼網上，越秀星匯城掛牌了400多套，但現在已經上升到600多套。 “8月25日當天，貝殼網就掛牌了20多套青山湖科技城的房源。” “最近這邊價格比較平穩(wěn)，就有很多投資客出貨了，有些是為了騰資金，去別的板塊買房；有些是套現，急需用錢做別的投資。”
目前，青山湖科技城的次新房，小戶型掛牌價已經普遍在2.4-2.7萬/㎡左右，大戶型在1.9-2.2萬/㎡左右。 不過，掛牌價都會稍微偏高一些，一般都有3-10萬的還價區(qū)間。這個價格，和我在4月份了解到的價格差不多。
總體來說，臨安二手房現在的成交量，并沒有上半年好。新政對臨安有利好，但價格依然相對平穩(wěn)。
另外，在青山湖科技城買二手房，還是要注意“房價聯盟”。據中介小哥介紹，某樓盤即將交付，已有很多業(yè)主相互打招呼，預期要掛牌3-3.5萬/㎡。
04
購房者顧慮很多，對市區(qū)依然不死心
雖然新政之后，數萬張房票作廢，臨安本該是大大享受利好的區(qū)域。但現在來看，無論是新房市場，還是二手房市場，都沒有受到很大影響。 冰凍三尺，非一日之寒。臨安給人的傳統(tǒng)印象就是：偏遠、房子多、溢價少。
對自住購房者來說，確實很難。一方面要擔心自己的房票，另一方面還要擔心自己的資金。 哪怕用父母的名額買房，解決了以后自己買房三成首付的問題，但已經買了一套房之后，兩年之后有沒有資金能再買一套呢？
之前只考慮買杭州市區(qū)的購房者，一下子只能去買臨安的房子，跨越度和接受度都沒這么快。他們還需要一定的時間去了解臨安，去下定決心接受一個不曾考慮過的區(qū)域。
我那位朋友，新政出來當日很上頭，第一反應是去臨安買房。有趣的是，時間過了大半個月，她卻沒有任何實質性行動，根本沒有關注臨安的樓市。
再問起她買房的事，她回答我：“我現在沒有沖動去買，還是等等限購區(qū)吧，反正也就1年多時間。” 可見，對很大一部分購房者來說，只要不急著住的，1-2年等得起。
另外，臨安新房依然以投資客為主。某臨安城區(qū)的項目置業(yè)顧問和我說，現在他們項目投資客比例占7成。 而投資客最看重的是什么？是倒掛。臨安城區(qū)一二手房基本沒倒掛，青山湖科技城只有約2000-3000元/㎡左右倒掛。
在整體市場行情一般的情況下，臨安會不會突然限購，臨安這么多新房會不會影響二手房行情，都是需要擔心的點。
會有投資客寧愿不投資，也不想在臨安買房。
不過，部分購房者也不必過于排斥臨安。
兩年可能等得起，但四年真的等不起。臨安，可以給你一個在杭州的家。 尤其是對于城西、未來科技城一帶的購房者來說，臨安確實不失為一個好的選擇。交通便利，配套正在逐步完善，還有青山綠水，又不限購。
畢竟，買市區(qū)的房子，得等幾年不說，還得看搖不搖的中啊。
來源：地產小王子
