二手市場(chǎng)不太好，這個(gè)我們都知道
過去兩年圍繞二手的聲音，在吶喊、唱衰之間不停切換
這個(gè)三月好不容易瘋狂一把，成交量還沒捂熱，迅速下滑的四月又被狠狠加上各種暴跌標(biāo)題
不過說真的這種大而化之的數(shù)據(jù)似乎并不是我們需要的
1.7萬套跟你有什么關(guān)系，狂跌40%的市場(chǎng)又怎樣，市場(chǎng)不太好大家都知道
這種大數(shù)據(jù)帶來的大趨勢(shì)不難了解
難的是具體、是細(xì)節(jié)，以及由此而來的真相
說實(shí)在的這幾乎是每個(gè)數(shù)據(jù)人想為各位做的，而我今天之所以有這個(gè)機(jī)會(huì)，主要是因?yàn)闄C(jī)緣巧合收到的一張圖
這是來自鏈家內(nèi)部市場(chǎng)分析的一份數(shù)據(jù)，也差不多是我今年目前為止收到的最寶貝的一份數(shù)據(jù)
核心圍繞兩點(diǎn)，房源、客戶
也是看完這份數(shù)據(jù)，我對(duì)眼下二手市場(chǎng)有了全新認(rèn)識(shí)
具體關(guān)鍵點(diǎn)我待會(huì)一個(gè)個(gè)說下去，不過說之前需要嘮叨一句，之所以可以拿鏈家數(shù)據(jù)去分析市場(chǎng)，跟鏈家兩個(gè)市占率數(shù)據(jù)有關(guān)，也是我之前在很多文章里說過的
鏈家房源掛牌，在上海市場(chǎng)的市占率70%左右
鏈家二手成交，在上海市場(chǎng)的市占率20%左右
所以今天我們看到的數(shù)據(jù)里的曲折，都能點(diǎn)滴反映當(dāng)下二手市場(chǎng)
01
誰也想不到掛牌已經(jīng)到了這個(gè)程度
關(guān)于二手掛牌數(shù)據(jù)我們沒少分析，但可以很負(fù)責(zé)任的跟各位坦誠目前的掛牌數(shù)據(jù)分哪幾類
一類是網(wǎng)站顯示的房源掛牌數(shù)據(jù)，比如，鏈家掛牌房源
二類是我們看到的各大中介外網(wǎng)展示房源的統(tǒng)計(jì)，比如，掛牌庫存房源
這些掛牌數(shù)據(jù)不得不戴上兩道枷鎖，外網(wǎng)、存量
內(nèi)網(wǎng)的你看不到，但是內(nèi)網(wǎng)房源也可以帶看成交；
存量也并非新增，也并不能反映當(dāng)下房東心態(tài)，畢竟三四年前掛牌的房子也可以算掛牌房源
前段時(shí)間因?yàn)楹蓑?yàn)價(jià)放松，讓過去因?yàn)閽炫苾r(jià)不能對(duì)外展示的房源集中推到外網(wǎng)，也讓掛牌數(shù)據(jù)一下就起來了
但你說這些又怎么能顯示掛牌房源的真實(shí)變化
而這也是今天這份數(shù)據(jù)寶貴的地方
這是來自鏈家房源庫里，基于內(nèi)外網(wǎng)基礎(chǔ)上的，每月純新增房源數(shù)據(jù)
注：2022年月均數(shù)據(jù)去掉4、5月
這些不是所謂內(nèi)網(wǎng)轉(zhuǎn)外網(wǎng)房源，也不僅僅是外網(wǎng)掛牌，而是真真切切的市場(chǎng)上純新增的掛牌
乍看沒概念對(duì)不對(duì)，大概能看出2022年開始每月新增超過2萬套的越來越多
尤其是今年進(jìn)入每月新增4萬套的樣子
但這些都意味著什么呢
巧的是我這里還有2018年-2020年的數(shù)據(jù)可以接上從鏈家
有這方面數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)以來，它每年的新增掛牌還比較規(guī)律，平均每月掛牌套數(shù)2萬套左右
波動(dòng)規(guī)律就不說了，單說這里的月均2萬套新增
這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)2021年的掛牌數(shù)據(jù)還是點(diǎn)狀超過
到了2022年，大部分月份都超過了月均2萬套的標(biāo)準(zhǔn)
尤其是今年2月、3月，是正常新增量的2倍，達(dá)到史無前例的4萬+
這在鏈家進(jìn)入上海以來的月均掛牌數(shù)據(jù)上，還是從未有過的
也就是說，眼下掛牌量高，不僅是庫存高，更是純新增房源的大量入市
與此同時(shí)如果說2021年的掛牌還有不俗的網(wǎng)簽成交去化，那2022年真的是塞上出水口的蓄水池
更高的月均掛牌，卻沒有換來更高的月均成交
進(jìn)水口不斷進(jìn)水，但出口沒那么順暢，于是池子里的水越來越多
我把新增掛牌和網(wǎng)簽成交放在一起對(duì)比，各位會(huì)更有感知，這種超高的新增掛牌到底意味什么
2018年至今，我算了一個(gè)數(shù)字，鏈家月均新增掛牌/二手住宅網(wǎng)簽量
注：2022年月均數(shù)據(jù)去掉4、5月
今年市場(chǎng)上每增加1.87套房子，才能賣掉1套房
再具體些，2020年每上新1套新房，就會(huì)賣掉1套房，2022年變難了，到了2023年愈演愈烈，幾乎每上新2套房才能賣掉1套房
這個(gè)數(shù)字看起來沒什么，但相比樓市上升期的2020年-2021年這個(gè)數(shù)字是2020年兩倍，也是有數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)的歷年最高
這也是為什么你的房子會(huì)這么難賣
市場(chǎng)不是因?yàn)閹齑嫣叨涣�，而是純新增走�?去化放緩導(dǎo)致的二手掛牌蓄水池般的高庫存
所以高庫存更多是結(jié)果，而不是導(dǎo)致今天二手局面的原因
也正因此，成交周期延長、中介的成交帶看比也相應(yīng)奇高
如果要給這個(gè)體感一個(gè)轉(zhuǎn)折時(shí)間點(diǎn)的話
差不多在2021年2021年數(shù)據(jù)開始變化，2022年并沒有迎來平穩(wěn)，而是一年隨著一年，房源積壓，房子越來越難賣
02
另一個(gè)問題更重要，客戶到底少了多少
房源的問題了解清楚后，另一個(gè)更為關(guān)鍵的問題就是那些買房的客戶呢
體感上的賣房難的背后可能有兩種情況
要么房源多了，要么客戶少了
房源確實(shí)新增了很多，那客戶呢，真的少了么、少了很多么
這也是這份數(shù)據(jù)第二寶貴的地方
以往我們只能從成交量看成交客戶，但是背后看房客戶的變化，并沒有公開數(shù)據(jù)
這件事也只有鏈家能做到，70%市占率的房源掛牌量、20%的成交市占率，讓它的看房客戶變化，可以反映眼下二手市場(chǎng)的客戶問題
所以這兩年二手市場(chǎng)的看房客戶量到底是怎樣的
注：2022年月均數(shù)據(jù)去掉4、5月月均10萬上下的客戶進(jìn)入鏈家二手市場(chǎng)
這是多還是少
我對(duì)比了下2019年-2021年的數(shù)據(jù)同樣的10萬月均客戶，對(duì)往年來說，只能是入門級(jí)
2019年-2023年（前四個(gè)月），每年的月均客戶分別是
10.15萬、17.42萬、18.59萬、10.02萬、14.2萬
2022年月均客戶量相比2021年，減少了44.32%
即便是有過2.4萬套成交的2023年，目前月均客戶量相比2021年，減少了23%
可以看到進(jìn)入二手市場(chǎng)的客戶是真的少了非常多，今年前4個(gè)月客戶量有所回升
但跟2020年、2021年相比，仍然被砍掉了1/4左右客戶變少就算了，如果加入每個(gè)月二手網(wǎng)簽成交量，你會(huì)發(fā)現(xiàn)從2019年每新增5.5位客戶就能成交1套房，到今天需要新增8位客戶才能成交1套房
注：2022年月均數(shù)據(jù)去掉4、5月2022年客戶量倒是比2019年的客戶量還高，但更多的客戶卻帶來更少的成交
看到了么
客戶數(shù)量少了，而且更加猶豫
所以我們是不是需要翻倍的掛牌時(shí)間才能像2021年那樣賣掉我們的房子
我們是不是需要價(jià)格回到2021年才能吸引來客戶
這些需要留給每套具體房源自己去思考
只是說當(dāng)中介跟你說客戶少了可能真的沒騙你，現(xiàn)實(shí)情況是不僅客戶變少了，客戶也變得越來越猶豫
03
所以二手，到底怎么了
也許你知道房源多、客戶少，但你可能不知道的是現(xiàn)在的房源庫里，不僅庫存難賣，新增的更多今年2月、3月兩個(gè)月的新增掛牌已然到了市場(chǎng)平均水平的兩倍
與此同時(shí)，今年的客戶量也比2021年減少了23%
客戶少的同時(shí)，同一套房子，也需要更多客戶才能成交一套房，因?yàn)榭蛻糇兊?b>更加觀望
鏈家內(nèi)部資料原圖
我們不去揣測(cè)客戶是否流向新房，也不去推斷未來行情走高還是走低
就目前的數(shù)據(jù)來看，二手市場(chǎng)的在房源客源方面的數(shù)據(jù)確實(shí)跟以往不太一樣
這也是為什么我們會(huì)有這樣的二手成交走勢(shì)
包括豪宅市場(chǎng)也是我們監(jiān)測(cè)到今年以來豪宅市場(chǎng)的掛牌量、成交均價(jià)的波動(dòng)，也再次印證二手大盤的波動(dòng)方向
整理自©鏈家
這是我們同事Moon一對(duì)一咨詢鏈家中介傳回來的豪宅掛牌數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)
真實(shí)的豪宅掛牌數(shù)據(jù)甚至比網(wǎng)傳的還要夸張，還是頭回見到網(wǎng)傳數(shù)據(jù)比不上現(xiàn)實(shí)數(shù)據(jù)的
房源、客源變化之后，必然會(huì)帶來的特殊的掛牌行情
這就是這兩年更具體也更真實(shí)視角下的二手市場(chǎng)
04
如果說過去我們感覺到二手市場(chǎng)不太好
那我今天可以明確跟各位說，二手市場(chǎng)的房、客數(shù)據(jù)確實(shí)沒太見過
今年2-3月的成交數(shù)據(jù)是所有人沒想到的，這個(gè)成交量是來之不易的，但對(duì)比史無前例的新增房源，很顯然客戶的增速永遠(yuǎn)趕不上房源的增速
二手房源明顯過剩，客戶明顯不夠用
過去兩個(gè)月我們看到二手成交爆棚過一次，不過這也可能是今年二手唯一的高光時(shí)刻
眼下無論你選擇主動(dòng)出擊還是繼續(xù)等待都沒問題，前提是你得足夠了解眼前這個(gè)市場(chǎng)
來源：真叫盧梭
