這幾天，臨平東湖新城板塊又火了。
倒不是因為有什么重大項目或重大利好落地，而是因為“商改住”！
要是普普通通的商業(yè)商務地塊改成住宅，可能也不會引起太大的波瀾。但這次東湖新城變更的地塊，原先規(guī)劃卻是整個板塊的核心地標建筑！
東湖新城單元LP2502-R21-02、LP2502-R21-03地塊位于荷禹路與五洲路交叉口，緊鄰地鐵9號線五洲路站。
輪地段，這里是妥妥的東湖新城核心區(qū)。
根據(jù)早期的規(guī)劃，本次調(diào)整地塊分一商一住兩部分，其中靠近地鐵口的商業(yè)商務地塊，規(guī)劃有建筑高度達200米的寫字樓。
對目前東湖新城的高度來說，200米寫字樓絕對算得上板塊的地標。
隨著最新的選址報告出爐，這座地標建筑也化為烏有，臨平從此又多了一個住宅小區(qū)。
地標建筑沒了，東湖的居民對板塊前景的期盼也隨之降低。
而且現(xiàn)階段無論新房還是二手房，東湖新城都處于飽和內(nèi)卷狀態(tài)，繼續(xù)增加住宅供應顯然并不討喜。
比東湖新城“商改住”規(guī)劃公示稍晚幾天，蕭山也公示了類似的規(guī)劃調(diào)整。
7月13日，杭州市規(guī)劃和自然資源局對《杭州市鐵路蕭山站綜合交通樞紐區(qū)FG08-01等地塊選址暨控規(guī)局部調(diào)整論證報告（草案）》進行公示。
位于杭州火車南站西廣場附近的商住+行政辦公地塊，調(diào)整為純住宅用地。
用地面積約1.56萬方，建筑面積約1.9萬方。
由于該地塊的體量不大，且位于配套較成熟的蕭山老城區(qū)，所以“商改住”的調(diào)整影響有限。
今年以來，類似的“商改住”規(guī)劃似乎越來越多，且涉及的城區(qū)和板塊非常廣。
比如，5月份下沙金沙湖、濕地單元等多個板塊，集中調(diào)整了多個地塊的規(guī)劃。
主要是將商業(yè)商務或工業(yè)用地，調(diào)整成了以住宅為主的性質(zhì)，一夜之間新增了48萬方住宅供應。
又比如，更早前，勾莊地鐵好運街站TOD地塊規(guī)劃調(diào)整，商住混合體變成小面積商業(yè)商務+住宅2宗。
其中限高160米調(diào)整為100米，降低了大家的預期。
此外，蕭山市北、臨平喬司等板塊，最近都進行過商業(yè)用地改住宅用地的相關調(diào)整。
為什么今年“商改住”如此密集？
我認為主要是由兩方面因素造成。
首先，商業(yè)商務用地賣不出去！這也是最主要的原因。
從杭州市住房保障和房產(chǎn)管理局官網(wǎng)查詢得知，截止目前杭州商品房庫存達11.6萬套，其中住宅約4.8萬套。
扣除住宅部分，剩下以商業(yè)商務為主的商品房供應達6.7萬套！總體量約885萬方！
樓市行情低迷，這是大家切身能感受到的。但對大多數(shù)人來說，感受最深的是住宅新房越來越難賣，二手房庫存越來越高，踩踏嚴重。
實際上，商業(yè)部分的庫存完全不亞于住宅，甚至更加嚴重。
以蕭山區(qū)為例，錢江世紀城的摩天大樓群固然好看，但它的庫存去化壓力也大。
目前該區(qū)商品房總庫存約16.8萬套，高居各區(qū)縣市榜首，但它的住宅庫存其實并不算特別高，近1.2萬套的其他商品房才是主力軍。
相比之下，蕭山的商業(yè)類產(chǎn)品的庫存甚至超過了臨安的住宅。
這樣的形勢下，開發(fā)商肯定不敢輕易拿地開發(fā)商業(yè)寫字樓項目。
即便拿了地，很多商業(yè)項目最終也變成了類住宅的商業(yè)大平層。
對地方政府來說，地賣不出去等于沒有收入，既然商業(yè)用地不好賣，就改成住宅吧。
其次，各板塊發(fā)展瓶頸與房地產(chǎn)行情低迷疊加。
不知道你有沒有發(fā)現(xiàn)，最近“商改住”的板塊都是近十年高速發(fā)展的板塊。
勾莊、喬司、東湖、市北，甚至未科，隨著這些年的快速發(fā)展，原先規(guī)劃的住宅用地逐漸消耗完畢。
按照常規(guī)的思路，老餅吃完了就要去做新餅。
比如錢塘區(qū)就應該主推大江東的地，臨平也應該往塘棲方向走一走。
但房地產(chǎn)行情的迅速下滑，打亂了城市開（mai）發(fā)（di）的節(jié)奏，遠郊板塊的土地幾乎無人問津。
為了保證土地財政收入，核心或近郊板塊重新扛起了大旗。
規(guī)劃的宅地不夠怎么辦？地是死的，人是活的，該規(guī)劃唄！
于是，“商改住”在各大板塊逐漸開始蔓延。
在高庫存和樓市行情低迷的雙重壓力下，“商改住”的風波暫時可能還不會停。
而一些規(guī)劃了超大規(guī)模商業(yè)商務屬性的板塊，短期內(nèi)落地的可能性也變得很迷茫。
比如，錢江世紀城與亞運村之間規(guī)劃的超大規(guī)模，總投資1000億的錢塘灣未來總部基地，其實現(xiàn)的難度可想而知。
規(guī)模略小一點，勾莊的北部新城中央商務區(qū)，規(guī)劃最高330米的寫字樓群，但至今依然是一片花海。
此外還有寧圍未來總部社區(qū)、云城超高寫字樓群等等。
這些超級大餅，無一例外現(xiàn)狀都是待開發(fā)狀態(tài)。土地暫時閑置的原因，肯定不是當?shù)卣幌胭u吧。
用好聽一點的說法是：時機尚未成熟。
用直白一點說法是：以目前的行情和對未來的預判，沒有太多開發(fā)商愿意繼續(xù)造寫字樓當庫存。
更何況一些郊區(qū)板塊呢？
來源：杭州樓市動態(tài)
