如果用一個字來形容2021年上半年的樓市，“變”字再恰當(dāng)不過。幾個月的時間全國各地樓市新政不斷，“打補丁”的次數(shù)越發(fā)頻繁，作為熱點城市的杭州自然也在這一隊列之中。
一波又一波新政的出臺，杭州樓市也逐漸出現(xiàn)一些細(xì)微的變化。比如去年還在流搖的崇賢、祥符樓盤意外走紅，成了購房者眼中的“香餑餑”；一直萎靡不振的城東新城樓市也重新振作起來；就連申花54000元/㎡的豪宅搖號中簽率竟然也低于10%，成為了五年限售樓盤。
但就在杭州大部分區(qū)域的樓市熱度不斷上升時，有一個區(qū)域的樓市卻依舊迷霧重重——臨安。
區(qū)域兩極分化明顯
庫存積壓嚴(yán)重
2017年臨安撤市劃區(qū)，城西科創(chuàng)大走廊規(guī)劃逐漸呈現(xiàn)在眾人面前，各項資源開始向這里傾斜。不久前，地鐵16號線正式開通運營，同樣也是臨安一大利好。牽一發(fā)而動全身，一時間這里成為樓市熱土，新房價格也隨之水漲船高。
曾經(jīng)名不見經(jīng)傳的小地方就這樣開始進(jìn)入購房者的眼中，“買漲不買跌”的焦慮心態(tài)在大家不斷討論中蔓延，一些人甚至按捺不住盲目跟風(fēng)進(jìn)入臨安樓市。
數(shù)據(jù)顯示，2020年臨安共新增各類新建商品房供應(yīng)近280萬㎡，同比同期增加9.8%，簽約成交各類商品房280.43萬㎡，總成交金額524.51億元，分別同比增長31.48%和39.43%。
不久前，在一份數(shù)據(jù)中提到，今年3月份臨安共網(wǎng)簽新房2486套，同比增長126.21%。這樣的數(shù)字無論放在那里都會讓很多區(qū)域汗顏。
但熱鬧的背后，是過分的樂觀。
目前，臨安樓市內(nèi)的新盤項目主要分布在青山湖科技城、錦城（城區(qū)及周邊區(qū)域）兩大板塊，新房價格相對杭州其他區(qū)域而言較低、新房不限購等成為區(qū)域內(nèi)樓盤的宣傳重點。然而幾年下來，兩個板塊的樓市卻呈現(xiàn)明顯的兩極分化現(xiàn)象。
上面提到，城西科創(chuàng)大走廊規(guī)劃是目前支撐臨安樓市的重要支柱，發(fā)展新格局被稱作“一廊四城兩翼”。在“四城”中青山湖科技城位列一席，作為臨安融杭的排頭兵，與未來科技城緊密相連。
地理上的優(yōu)勢以及產(chǎn)業(yè)的扶持讓這里的發(fā)展前景逐漸明朗，再加上周邊區(qū)域房價攀升，在預(yù)算以及通勤范圍內(nèi)，青山湖科技城成為不少外溢購房者的首選。因此一直以來板塊熱度不減，就在剛剛過去的的一周，區(qū)域內(nèi)的杭州桃李湖濱項目搖號整體中簽率僅11.84%。
與之相比錦城板塊內(nèi)的樓盤優(yōu)勢明顯不足，尤其是被青山湖科技城攔截了大批購房者之后，這里的樓市許多樓盤都采用中介分銷模式，即使如此樓盤銷售情況依舊呈現(xiàn)疲態(tài)。
值得一提的是，這樣的情況或許未來還將持續(xù)。
相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，截至2021年初，臨安已出讓的土地中，大約還有280萬㎡（可建面積）未開發(fā)。與此同時，按照“3、6、9推地節(jié)奏”以及最新讀地手冊，今年臨安還可出讓大批土地。
由此可見，臨安未來的庫存壓力巨大，如果限購即使像青山湖科技城這樣占據(jù)優(yōu)勢的板塊，樓盤銷售也會面臨很大壓力，而錦城更是有過之而無不及。還需注意的一點是，在大面積庫存中，錦城所占比例更高。
流搖不斷
投資客比例頗多，抗壓能力弱
初步統(tǒng)計，2020年臨安商品住房公證銷售登記次數(shù)約182次，其中有22次達(dá)到搖號條件，90%以上搖號樓盤位于青山湖科技城范圍內(nèi)，這意味著錦城樓盤流搖成為常態(tài)。不僅如此，0登記現(xiàn)象屢次出現(xiàn)，區(qū)域內(nèi)“涼風(fēng)陣陣”。
2020年年末臨安樓盤搖號狀況
但不足為奇。
樓市中一直流傳著一句話堪稱經(jīng)典，“短期看政策、中期看土地、長期看人口”。由此可見，人口對于樓市的長期發(fā)展至關(guān)重要，而人口所屬的類型更為重要。
往前回顧，長時間以來，臨安在杭州各個區(qū)域內(nèi)最大的優(yōu)勢即“不限購”，即使今年樓市新政不斷，臨安依舊“置身事外”。政策之下，也讓許多投資客聚集到這里。
據(jù)統(tǒng)計，2019年臨安區(qū)購房人中非臨安戶籍占72.89%，2020年這一數(shù)據(jù)上升為82.33%，足以說明臨安市場完全是一個被投資者占領(lǐng)的市場。事實上，本地剛改購群嚴(yán)重不足、外地投資客群絕對主導(dǎo)的樓市，是十分脆弱而危險的。一有風(fēng)吹草動，市場可能就會大幅波動。
新房漲幅已透支，后勁不足
更令人擔(dān)憂的是，2016年—2021年，短短五年時間，臨安新房價格從5、6千漲到了2萬多，幾乎翻了4倍之多，在產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟人口都尚未突破的前提下，房價已然透支。
二手房更加瘋狂。不久前剛剛交付的盛景蔚瀾名邸，在我愛我家官網(wǎng)上目前掛牌價多數(shù)在2.5-2.7萬/㎡之間，要知道這個項目新房價格僅18900元/㎡左右，一年多的時間價格漲了6000-8000元/㎡左右。
然而，看似紅紅火火，但各中冷暖自知。臨安錦城新房銷售完全依賴高中介費；二手房掛牌價雖高，但成交量甚少，中介0帶看十分常見。就在投資客備受打擊之時，上個月一則新聞又突然出現(xiàn)。
有媒體爆出一位購房者3年前以157萬元的總價購買了一套臨安老城區(qū)二手房，3年后當(dāng)其打算賣出之時，卻半年無人問津，最終只好“割肉甩賣”，算上利息，虧了近20萬。
與此同時，坊間還出現(xiàn)了“臨安限購”的傳聞，這令很多之前買在臨安的投資客戶變得焦慮不安。
臨安限購傳言真假如今還難以猜測，但作為杭州城區(qū)一部分，限購是大趨勢。此時我們應(yīng)該思考一個問題，如果限購，臨安又將何去何從？
