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來自:購房俱樂部

bigbig逼格

樓主

2022-07-11 2萬 25

曉月映翠剛首開,中介就勸天匯業(yè)主掛7萬5?

01

幾天前,曉月映翠的登記結(jié)果出爐。

這位于濱江區(qū)長河的純新盤最終吸引了989戶報(bào)名,綜合中簽率為29.52%。與北面保利天匯約一年前的26.62%差不多。

當(dāng)然,當(dāng)時(shí)天匯一次性開盤1048套,登記人數(shù)接近4000戶,實(shí)際熱度更高。

就在上周,一年前搖到天匯的彭先生也接到中介電話:“哥,你這套房7萬5隨便掛;想賣得快一點(diǎn),7萬很容易走。”

彭先生搖到的是122㎡四房的高區(qū)房源,買來時(shí)就比均價(jià)51500元/㎡高;再加上曉風(fēng)映翠仍然要“三個(gè)人搶一套房”,他也覺得7萬以下就是賤賣。

但當(dāng)彭先生跟朋友聊起來時(shí),朋友卻說:天匯現(xiàn)在很難賣到這價(jià)。

還從貝殼找房APP上拉了一溜掛牌房源,多數(shù)掛價(jià)在6萬上下,便宜的5萬5,貴的6萬8,只有三分之一左右掛到7萬以上

“一般成交價(jià)還要比掛價(jià)便宜幾千,你說對不對?”朋友據(jù)此認(rèn)為中介不靠譜。

02

那么保利天匯到底多少能成交呢?我查了一下手邊買房的數(shù)據(jù),截至目前,天匯總共網(wǎng)簽過2套,都在今年5月后。

其中一套也是122㎡,網(wǎng)簽單價(jià)為47500。

我托熟人去打聽了一下,這套房子的樓層還可以,簽約時(shí)有做低,實(shí)際成交價(jià)不到5萬6一點(diǎn)。

還有一套是剛簽的,面積更小,網(wǎng)簽單價(jià)只有4萬2。

不過這套房子是2樓的。查了一下,當(dāng)時(shí)新房的價(jià)格也差不多4萬2。不管有沒有做低,實(shí)際成交價(jià)應(yīng)該比前一套更低

就在這幾天,我還在朋友圈里,看到了一套中介推薦的中海云宸房源。

中海云宸就在天匯斜對面,交付更早一些。這套約139㎡掛價(jià)780萬帶車位。算下來單價(jià)也只有5萬6。


03

顯然,目前長河一帶的次新房,6萬上下是買賣雙方可坐下來談的共識(shí)。當(dāng)然二手成交會(huì)有偶然性,但那也只是極小概率了。

按說中介很了解這一帶行情的基本面,為何還要彭先生掛7萬甚至更高呢?

其實(shí)這一集劇情,之前在中海云宸就上演過

云宸剛交付時(shí),有一個(gè)業(yè)主朋友去邊上的中介門店打聽過。當(dāng)時(shí)業(yè)務(wù)員也建議,想走得快就掛7萬+。

還調(diào)出后臺(tái)的數(shù)據(jù)給朋友看,最高有掛10萬的。

最終,朋友掛了7萬8,但在幾個(gè)月的時(shí)間里,只有1組帶看,而且禮貌性地參觀后就撤退了。

天匯實(shí)景

中介大概率是討你歡心,好把房源掛在他那兒。”有人告訴我,這也是行業(yè)的潛規(guī)則之一。的確,勸人掛低更易成交,但多數(shù)房東未必會(huì)被說服。那不如勸人掛高,收一筆錄入費(fèi)再說。

在一些大型經(jīng)紀(jì)人公司里,中介收進(jìn)一套新房源,只要錄入系統(tǒng),最后不論誰成交,他都有一筆錄入費(fèi)。

這個(gè)費(fèi)用,大致為房子成交后,傭金收入的10%。以天匯為例,假設(shè)成交總價(jià)為600萬,傭金2%(買賣雙方各一個(gè)點(diǎn))就是12萬。

正常情況打7折收取也要84000元,錄入者就能拿到8400元。

相較于后期的維護(hù)、拍照、房管登記等環(huán)節(jié)來說,錄入的繁瑣程度相對是最低的,只需把房屋和房東的基本信息輸入即可。

所以,他們搶新客戶積極一點(diǎn),耍些心機(jī),也說得過去。只是房東還得多去拎拎市面。

04

看過天匯的成交價(jià)后,彭先生略顯失落,不過他還是有點(diǎn)不服氣。

彭先生一直住城西,以前對濱江長河的印象就是新舊摻雜、工廠不少。但去年搖天匯時(shí),他去了一趟現(xiàn)場,發(fā)現(xiàn)長河早已日新月異

濱康路兩邊,阿里、華為和網(wǎng)易等科技大廠林立,全玻璃幕墻的產(chǎn)業(yè)園星羅棋布。

天匯雖然精裝一般,但外立面和園區(qū)還是非常有高級感,又是TOD上蓋,交通特別方便,去南星橋也才兩三站,特別適合自住。

“旁邊大廠隨便一個(gè)高管年薪就50萬,天匯他們不要太喜歡,7萬怎么會(huì)接不起?”

彭先生還舉了曉風(fēng)印月的例子,都是地鐵口,都在濱江區(qū)的高新科技園區(qū)范圍,距離才3公里多,一個(gè)賣九萬十萬,另一個(gè)賣7萬很過分嗎?


南岸晶都是這一帶目前成交最活躍的小區(qū)

我提醒他,目前長河學(xué)區(qū)可能有點(diǎn)弱。

另外,他的邏輯也不是沒道理,但長河樓市的數(shù)據(jù)就是不支持,我也沒辦法扭曲現(xiàn)實(shí)??!

這么多年來,長河一套網(wǎng)簽6萬以上的二手成交也沒有過。大廠的高管更喜歡買到濱江區(qū)政府、南星和奧體,年輕人則往往多坐幾站地鐵,向限價(jià)3萬多的市北和之江外溢。

即便“就想住在公司旁”,也多選擇天匯對面的南岸晶都,只要3萬多,100多㎡也就是三、四百萬。

剛剛過去的6月,南岸晶都一個(gè)月賣掉了6套。

現(xiàn)在有了曉風(fēng)映翠,將來這里全是高檔次的新房子,你說房價(jià)會(huì)不會(huì)因此脫胎換骨?”彭先生還是不甘心地問我。

05

我認(rèn)為彭先生說得不無道理。

但這又涉及到另一個(gè)對世界的基本認(rèn)知——未來看得見的價(jià)值,并不意味著當(dāng)下就可以立刻兌現(xiàn)

長期來看,濱江長河是一個(gè)很有潛力的板塊。

雖然缺少一點(diǎn)政府大規(guī)劃,但雄厚的產(chǎn)業(yè)實(shí)力和密集的高薪人群還是扎扎實(shí)實(shí)的。

這一帶也將是整個(gè)濱江新房、次新房密度最高的區(qū)域之一?,F(xiàn)在綠城這樣的開發(fā)商已經(jīng)進(jìn)來了,未來還有土地要出讓。將來城市界面會(huì)很現(xiàn)代。

隨著杭州市中心宅地越來越少,老豪宅區(qū)供應(yīng)斷檔,幾年后富人也會(huì)漸漸珍視這一片濱江核心的城區(qū)。

學(xué)區(qū)現(xiàn)在雖然弱,但如果哪天突然天降名校,也不是不可能。畢竟教育均衡化是趨勢。


這一帶互聯(lián)網(wǎng)大廠云集

但是,在成為那個(gè)“更好的長河”之前,必然還有一段很長時(shí)間的洗籌過程。至少,目前限價(jià)51500元的曉月映翠,與天匯、云宸二手房,形成了直接對手的關(guān)系。

昨天,曉月映翠正式選房,292套房源一直選到981號,最后還有12套低樓層未售出。

對開發(fā)商來說,其實(shí)這是理想的結(jié)果。這個(gè)數(shù)據(jù)意味著,投資客大多知難而退,購買的幾乎全是自住客,車位的去化不用擔(dān)心了。

但對附近的次新房卻不是好消息,它意味著“潛在接盤俠”已應(yīng)買盡買,剩不了多少去接二手了。

另外,天匯因?yàn)槭乾F(xiàn)房銷售,投資客占比很大。剛交付沒多久,1000多套房源已掛牌約60套,量不算很夸張,但就怕后繼還不斷上架,拋壓越來越大。

從網(wǎng)簽的兩套價(jià)格來看,一些投資客已在搶跑出貨了。

去年我就說過,天匯的二手房價(jià)就像薛定諤的貓。如果投資客興趣寥寥,它就會(huì)堅(jiān)挺;如果投資客都看好它,它就會(huì)踩踏。

沒有辦法,盡管局面可以預(yù)見,但在“幾個(gè)月就賺XX萬“的誘惑前,頭鐵的人還是會(huì)沖進(jìn)去。

06

現(xiàn)實(shí)就是這樣:如果彭先生馬上想賣房,暫時(shí)只能接受6萬上下的價(jià)格體系。

就當(dāng)作一個(gè)理財(cái)產(chǎn)品,其實(shí)也算成功了。

他這套房子買來5萬多,不到一年,如果最終每平方米加價(jià)5000出手,10%的收益率妥妥打敗一群基金經(jīng)理

好在彭先生當(dāng)時(shí)買來是為了“保值兼自用”,心態(tài)并不著急。

他原先的想法是,交付后若漲幅很大就拋掉;若價(jià)格不理想就長持,將來可以留給兒子做婚房?,F(xiàn)在,他決定把房子繼續(xù)留在手里。

是的,在這樣的板塊,只要你秉持價(jià)值投資,而不是炒一把就走,還是會(huì)得到豐厚回報(bào)的。

來源:層樓
回復(fù)(25)
中介為了能代理你的房產(chǎn)都會(huì)給你報(bào)高價(jià),你也開心

2022-07-11

都是假象吧

2022-07-11

看看就好,不要當(dāng)真

2022-07-11

我建議繼續(xù)加價(jià)

2022-07-11

大廠的高管更喜歡買到濱江區(qū)政府、南星和奧體,年輕人則往往多坐幾站地鐵,向限價(jià)3萬多的市北和之江外溢。這才是事實(shí),長河除了柳岸曉風(fēng),別的都賣不出價(jià)格,尤其是長河后面那段,前面部分錦繡江南,白金海岸好歹生活便利,后面一段生活也不見得多少方便,學(xué)校也不好,會(huì)去接盤7W的,我干嘛不索性接盤曉風(fēng)印月去

2022-07-11

哇 那好賺錢啊

2022-07-11

無良中介,就想騙錄入費(fèi)

2022-07-13

那倒也是不至于吧

2022-07-15

曉風(fēng)印月是學(xué)區(qū)房,江南實(shí)驗(yàn),更容易成交,當(dāng)然,那單價(jià)也是偏高的,不容易成交。

2022-07-15

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