01
幾天前，曉月映翠的登記結(jié)果出爐。
這位于濱江區(qū)長河的純新盤最終吸引了989戶報名，綜合中簽率為29.52%。與北面保利天匯約一年前的26.62%差不多。
當然，當時天匯一次性開盤1048套，登記人數(shù)接近4000戶，實際熱度更高。
就在上周，一年前搖到天匯的彭先生也接到中介電話：“哥，你這套房7萬5隨便掛；想賣得快一點，7萬很容易走。”
彭先生搖到的是122㎡四房的高區(qū)房源，買來時就比均價51500元/㎡高；再加上曉風映翠仍然要“三個人搶一套房”，他也覺得7萬以下就是賤賣。
但當彭先生跟朋友聊起來時，朋友卻說：天匯現(xiàn)在很難賣到這價。
還從貝殼找房APP上拉了一溜掛牌房源，多數(shù)掛價在6萬上下，便宜的5萬5，貴的6萬8，只有三分之一左右掛到7萬以上。
“一般成交價還要比掛價便宜幾千，你說對不對？”朋友據(jù)此認為中介不靠譜。
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那么保利天匯到底多少能成交呢？我查了一下手邊買房的數(shù)據(jù)，截至目前，天匯總共網(wǎng)簽過2套，都在今年5月后。
其中一套也是122㎡，網(wǎng)簽單價為47500。
我托熟人去打聽了一下，這套房子的樓層還可以，簽約時有做低，實際成交價不到5萬6一點。
還有一套是剛簽的，面積更小，網(wǎng)簽單價只有4萬2。
不過這套房子是2樓的。查了一下，當時新房的價格也差不多4萬2。不管有沒有做低，實際成交價應(yīng)該比前一套更低。
就在這幾天，我還在朋友圈里，看到了一套中介推薦的中海云宸房源。
中海云宸就在天匯斜對面，交付更早一些。這套約139㎡掛價780萬帶車位。算下來單價也只有5萬6。
03
顯然，目前長河一帶的次新房，6萬上下是買賣雙方可坐下來談的共識。當然二手成交會有偶然性，但那也只是極小概率了。
按說中介很了解這一帶行情的基本面，為何還要彭先生掛7萬甚至更高呢？
其實這一集劇情，之前在中海云宸就上演過。
云宸剛交付時，有一個業(yè)主朋友去邊上的中介門店打聽過。當時業(yè)務(wù)員也建議，想走得快就掛7萬+。
還調(diào)出后臺的數(shù)據(jù)給朋友看，最高有掛10萬的。
最終，朋友掛了7萬8，但在幾個月的時間里，只有1組帶看，而且禮貌性地參觀后就撤退了。
天匯實景
“中介大概率是討你歡心，好把房源掛在他那兒。”有人告訴我，這也是行業(yè)的潛規(guī)則之一。的確，勸人掛低更易成交，但多數(shù)房東未必會被說服。那不如勸人掛高，收一筆錄入費再說。
在一些大型經(jīng)紀人公司里，中介收進一套新房源，只要錄入系統(tǒng)，最后不論誰成交，他都有一筆錄入費。
這個費用，大致為房子成交后，傭金收入的10%。以天匯為例，假設(shè)成交總價為600萬，傭金2%（買賣雙方各一個點）就是12萬。
正常情況打7折收取也要84000元，錄入者就能拿到8400元。
相較于后期的維護、拍照、房管登記等環(huán)節(jié)來說，錄入的繁瑣程度相對是最低的，只需把房屋和房東的基本信息輸入即可。
所以，他們搶新客戶積極一點，耍些心機，也說得過去。只是房東還得多去拎拎市面。
04
看過天匯的成交價后，彭先生略顯失落，不過他還是有點不服氣。
彭先生一直住城西，以前對濱江長河的印象就是新舊摻雜、工廠不少。但去年搖天匯時，他去了一趟現(xiàn)場，發(fā)現(xiàn)長河早已日新月異。
濱康路兩邊，阿里、華為和網(wǎng)易等科技大廠林立，全玻璃幕墻的產(chǎn)業(yè)園星羅棋布。
天匯雖然精裝一般，但外立面和園區(qū)還是非常有高級感，又是TOD上蓋，交通特別方便，去南星橋也才兩三站，特別適合自住。
“旁邊大廠隨便一個高管年薪就50萬，天匯他們不要太喜歡，7萬怎么會接不起？”
彭先生還舉了曉風印月的例子，都是地鐵口，都在濱江區(qū)的高新科技園區(qū)范圍，距離才3公里多，一個賣九萬十萬，另一個賣7萬很過分嗎？
南岸晶都是這一帶目前成交最活躍的小區(qū)
我提醒他，目前長河學區(qū)可能有點弱。
另外，他的邏輯也不是沒道理，但長河樓市的數(shù)據(jù)就是不支持，我也沒辦法扭曲現(xiàn)實��！
這么多年來，長河一套網(wǎng)簽6萬以上的二手成交也沒有過。大廠的高管更喜歡買到濱江區(qū)政府、南星和奧體，年輕人則往往多坐幾站地鐵，向限價3萬多的市北和之江外溢。
即便“就想住在公司旁”，也多選擇天匯對面的南岸晶都，只要3萬多，100多㎡也就是三、四百萬。
剛剛過去的6月，南岸晶都一個月賣掉了6套。
“現(xiàn)在有了曉風映翠，將來這里全是高檔次的新房子，你說房價會不會因此脫胎換骨？”彭先生還是不甘心地問我。
05
我認為彭先生說得不無道理。
但這又涉及到另一個對世界的基本認知——未來看得見的價值，并不意味著當下就可以立刻兌現(xiàn)。
長期來看，濱江長河是一個很有潛力的板塊。
雖然缺少一點政府大規(guī)劃，但雄厚的產(chǎn)業(yè)實力和密集的高薪人群還是扎扎實實的。
這一帶也將是整個濱江新房、次新房密度最高的區(qū)域之一。現(xiàn)在綠城這樣的開發(fā)商已經(jīng)進來了，未來還有土地要出讓。將來城市界面會很現(xiàn)代。
隨著杭州市中心宅地越來越少，老豪宅區(qū)供應(yīng)斷檔，幾年后富人也會漸漸珍視這一片濱江核心的城區(qū)。
學區(qū)現(xiàn)在雖然弱，但如果哪天突然天降名校，也不是不可能。畢竟教育均衡化是趨勢。
這一帶互聯(lián)網(wǎng)大廠云集
但是，在成為那個“更好的長河”之前，必然還有一段很長時間的洗籌過程。至少，目前限價51500元的曉月映翠，與天匯、云宸二手房，形成了直接對手的關(guān)系。
昨天，曉月映翠正式選房，292套房源一直選到981號，最后還有12套低樓層未售出。
對開發(fā)商來說，其實這是理想的結(jié)果。這個數(shù)據(jù)意味著，投資客大多知難而退，購買的幾乎全是自住客，車位的去化不用擔心了。
但對附近的次新房卻不是好消息，它意味著“潛在接盤俠”已應(yīng)買盡買，剩不了多少去接二手了。
另外，天匯因為是現(xiàn)房銷售，投資客占比很大。剛交付沒多久，1000多套房源已掛牌約60套，量不算很夸張，但就怕后繼還不斷上架，拋壓越來越大。
從網(wǎng)簽的兩套價格來看，一些投資客已在搶跑出貨了。
去年我就說過，天匯的二手房價就像薛定諤的貓。如果投資客興趣寥寥，它就會堅挺；如果投資客都看好它，它就會踩踏。
沒有辦法，盡管局面可以預(yù)見，但在“幾個月就賺XX萬“的誘惑前，頭鐵的人還是會沖進去。
06
現(xiàn)實就是這樣：如果彭先生馬上想賣房，暫時只能接受6萬上下的價格體系。
就當作一個理財產(chǎn)品，其實也算成功了。
他這套房子買來5萬多，不到一年，如果最終每平方米加價5000出手，10%的收益率妥妥打敗一群基金經(jīng)理。
好在彭先生當時買來是為了“保值兼自用”，心態(tài)并不著急。
他原先的想法是，交付后若漲幅很大就拋掉；若價格不理想就長持，將來可以留給兒子做婚房�，F(xiàn)在，他決定把房子繼續(xù)留在手里。
是的，在這樣的板塊，只要你秉持價值投資，而不是炒一把就走，還是會得到豐厚回報的。
來源：層樓
