01有房源空置8個月無人租
“我隔壁的小單間，已經(jīng)空置8個月了。” 朋友L住在復(fù)興某小區(qū)的一個“拼多多”小單間里。房子是房東自己的，屬于直租。 她隔壁房間是朝南大次臥。去年8月，原租客搬走后，房間就一直空著。
空置的8個月里，零零散散有幾位租客來看房。就在3月，房東還通知了大家，明確說有新的租客要住進來了。誰曾想，朋友等了好幾天，最終還是無人入住。
這個小區(qū)周邊生活配套齊全，距離地鐵站大概500米左右，位置上還是沒話說的。房間也不差，朝南大次臥，面積有約20個平方。唯一不足的是，沒有獨立衛(wèi)生間。
房東開價不算高，擱在以前，這樣的房間還是有人要租的。
▲網(wǎng)友討論空置房源多，出租難
無獨有偶。在我朋友圈里，租賃中介發(fā)出來的房源，不僅價格起起落落，有些也已經(jīng)有2-3個月還沒租出去。
比如有一套
八卦新村的小單間房源，單獨廚衛(wèi)。房東大概想著年初會好租一點，在3月初價格上調(diào)100元/月。結(jié)果，無人看房。房東只好分次降價，試探行情，現(xiàn)在已經(jīng)降了200元/月。
掃
02整租更難，中介收房謹慎
租房的大多為年輕人、單身或者是情侶，一個一居室的單身公寓或一個帶獨衛(wèi)的小單間，功能就足以滿足。
小單間和公寓還好一點，面積小，租金更友好。整租就相對比較難了。
比如未來科技城，流動人口最強勢的板塊。有中介表示，整個三月，自己租出去了快20套房子，基本都是單身公寓類型，很少是住宅整租。
九堡一直是租金洼地，房源也多。中介告訴我，掛牌房源多多少少在價格上都能有一定談判空間。能談多少，看你和房東商量了。
▲九堡
杭州租賃市場的慘淡，還表現(xiàn)在空置期變長，中介機構(gòu)收房量減少。
有一位三墩二房東表示，以前，房源裝修時，就有很多中介來預(yù)定房源。今年空了好幾個月沒人租，也沒有中介愿意收。
我愛我家九堡某門店工作人員透露：空置期為45天。現(xiàn)在還是租房人多的時候，可能過段時間，租金和空置期都會相應(yīng)調(diào)整。去年年底，由于行情不好，空置期長達2個月。
自如收房也很謹慎，近江板塊內(nèi)某門店工作人員透露：我們這片頂樓底樓房源是不收的，空置期為30-45天，具體看房源情況。并且，房源裝修費用需要房東自己來出。
當然，具體熱度還是要根據(jù)板塊和樓盤情況。
031季度行情有回暖，但整體依然慘淡
盡管如此，但事實是，對比去年，這段時間杭州租賃市場行情已經(jīng)算不錯了。
每年的年后，都是租房旺季。期間不少租客隨著新工作的變動、租約到期等原因，會調(diào)整租房需求。另外，年后一般也是外來人口比較多的時候，龐大的人流量也刺激了租賃市場的活躍度。
要知道，去年租賃市場非常艱難，大部分房東都主動或被動下調(diào)價格。 根據(jù)杭州我愛我家市場研究院統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示——
1季度杭州租房市場成交量環(huán)比去年4季度漲幅在8%左右，3月份的租房量是2月份的2.5倍。
1季度杭州租賃市場單位租金為60.2元/㎡/月，環(huán)比去年4季度的58.86元/㎡/月上漲2.28%。 一些熱門區(qū)域的租金比節(jié)前略有上浮，但整體的漲幅與往年相比并不大，仍處于合理范圍內(nèi)。
當然，這些數(shù)據(jù)還只是暫時的。3月的輝煌時間過去，4月開始，租房需求開始回落。
有多位中介都告訴我：3月租房的人是最多的，這個月已經(jīng)差一點了。需求量的降低，很可能會同步影響租金。 整體來看，杭州租賃市場依然不景氣。
我整理了2018年1月到2021年2月的單位租金水平變化。可以看出，2018年到2020年，單位租金逐年降低。今年開端還不錯，但也只比2020年好一些，低于2019年、2018年的水平。
▲數(shù)據(jù)來源于愛家房產(chǎn)研究
04租賃需求增加，但租金卻下跌，為何？
杭州在快速發(fā)展，每年都吸引了很多外來人口。2019年，杭州新增人口55.4萬人；2020年，新引進35歲以下大學(xué)生43.6萬人...... 隨著外來人口的增加，租賃房源的需求量必定會加大。
從我愛我家每年的數(shù)據(jù)來看，租房需求量也是逐年上升的。但是，為什么租金反而下跌、空置期反而越來越長呢？
我認為，主要原因有這三點。
第一，長租公寓機構(gòu)謹慎發(fā)展。
2017年、2018年是長租公寓快速擴張的兩年。彼時，各類長租公寓機構(gòu)如雨后春山般出現(xiàn)，紛紛開啟“野蠻收房”模式。出價更是一家比一家高，導(dǎo)致整體租金也水漲船高。
2019年、2020年，一些長租公寓機構(gòu)的資金鏈問題暴露，出現(xiàn)各種暴雷、跑路的情況。
優(yōu)勝劣汰后，加之杭州租賃政策不斷完善，現(xiàn)在長租公寓機構(gòu)以健康平穩(wěn)發(fā)展為主，不再盲目收房，“高收低租”模式逐步退出市場。
因而，現(xiàn)在租金也逐漸回歸正常市場。
第二，從2018年年底至今，幾百個新房樓盤交付，其中必定有一部分房源會進入租賃市場，增加出租房源供應(yīng)量。
比如去年下半年剛交付的未科三兄弟。根據(jù)貝殼找房數(shù)據(jù)，印未來掛牌了134套租房房源，樾府是143套，未來悅則是184套，總量高達461套。
而且，接下來幾年，依然會有新房不斷交付，且其中有一部分還會限售。既然房源不能出售，一些投資型房東大概率就會選擇出租來薅一點羊毛，競爭對手只會越來越多。
第三，大量的人才專項租賃住房、涉宅自持商品房屋、藍領(lǐng)公寓等，正逐步投入租賃市場。
截至目前，杭州市已落實人才專項租賃住房項目59個，預(yù)計可建房源5.1萬余套；全市已出讓165塊涉宅自持商品房屋用地，預(yù)計涉及租賃房源3.03萬套，其中已有部分項目開始招租；截止去年底，杭州3年4萬套（間）藍領(lǐng)公寓籌建目標圓滿完成。
這些房源加起來，也有超10萬套了啊。
租金下降、空置期變長，簡單理解就是供大于求了。
那么，今年租賃行情會如何呢？ 有機構(gòu)專家預(yù)測：租金大勢上穩(wěn)定，部分板塊有微量下調(diào)。
05杭州租售比約為1:483
在國內(nèi)，房子“附屬價值”太多了，房價中往往有投資屬性。大家普遍認為房子漲跌遠比租金收益重要。
但租金沒有投資屬性，租房才能體現(xiàn)真正剛需的支付能力。
這就不得不提租售比了。根據(jù)國際經(jīng)驗，如果售租比在1:200-1:300（16-25年）之間，就說明這個區(qū)域的房地產(chǎn)運行良好。售租比越低，這個區(qū)域的房地產(chǎn)泡沫的潛在風(fēng)險越大。
現(xiàn)在大方向上，金融政策收緊、樓市調(diào)控加碼，房地產(chǎn)市場也在不斷去泡沫化。杭州限售之后，不少房源動輒鎖盤8年，更讓人不得不關(guān)注租售比。
據(jù)克而瑞浙江區(qū)域統(tǒng)計，杭州3月新房成交均價為29072元/㎡；據(jù)我愛我家數(shù)據(jù)顯示，1季度租金大概約60.2元/㎡/月。也就是說，杭州租售比約為1：483。
這個數(shù)據(jù)，已經(jīng)接近正常范圍的二分之一了。
杭州樓市這一波火熱行情已經(jīng)越燒越旺。紅盤、粉盤，哪怕是邊角料樓盤，沒有一個是不好賣的。炒學(xué)區(qū)、炒地鐵、論倒掛......越來越多的投資客加入房產(chǎn)投資的游戲中，誰都相信這一輪行情還會繼續(xù)。
當然，八十年代的日本人也是這么想的。于是，1990年的日本成了前車之鑒。
我更認為，投資型買房更應(yīng)該關(guān)注租金收益率。畢竟，租金才是衡量一套房子使用價值的標準。
如果一套房子連租賃價值都沒有，談何投資？房住不炒，還是要看租金啊。
來源：地產(chǎn)小王子
